在潘石屹看來(lái)，再出臺(tái)任何利好政策，均已難救房市，市場(chǎng)走勢(shì)是一個(gè)“L”型，何時(shí)出現(xiàn)反彈無(wú)法預(yù)期

　　剛剛從美國(guó)華爾街考察金融危機(jī)歸來(lái)的潘石屹已經(jīng)變得無(wú)比悲觀。盡管SOHO中國(guó)可能是目前內(nèi)地流動(dòng)性最充裕的開(kāi)發(fā)商。

　　作為這家?guī)缀鯖](méi)有任何負(fù)債，不太可能破產(chǎn)的上市公司的董事長(zhǎng)，潘石屹告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在聽(tīng)取一些香港及美國(guó)市場(chǎng)人士的意見(jiàn)后，他如今在計(jì)算，如果自現(xiàn)在起公司沒(méi)有一分錢(qián)收入進(jìn)賬，同時(shí)還需要繼續(xù)支付工程款及各種土地款、稅費(fèi)的情況下，SOHO中國(guó)能否再支撐一年時(shí)間。

　　“在這種最壞的情況下，只有能夠支撐這么久的開(kāi)發(fā)商，才保證能夠生存下來(lái)。”潘石屹說(shuō)，“大部分開(kāi)發(fā)商遇到這種情況，可能連一個(gè)月都支撐不住”。

　　10月22日晚，財(cái)政部出臺(tái)減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的“救市”政策，并沒(méi)有令潘石屹對(duì)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心。

　　“現(xiàn)在政府出臺(tái)任何救市政策，都已經(jīng)無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)了”，潘石屹說(shuō)。在他看來(lái)，政府已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳的救市時(shí)機(jī)。

　　市場(chǎng)走勢(shì)將是‘L’型

　　潘石屹認(rèn)為，政府目前已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了兩個(gè)救市時(shí)機(jī)。如今救市為時(shí)已晚。

　　“今年4月，政府若救市，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)反彈。那么市場(chǎng)走勢(shì)就會(huì)是一個(gè)‘V’字。奧運(yùn)期間，政府若救市，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在持續(xù)一兩年的低迷之后，出現(xiàn)反彈，那么市場(chǎng)走勢(shì)就會(huì)是一個(gè)‘U’字型。如今，政府再出臺(tái)任何利好政策，均已難救房市，市場(chǎng)走勢(shì)只能是一個(gè)‘L’型，何時(shí)出現(xiàn)反彈，無(wú)法預(yù)期。”

　　潘石屹稱(chēng)，長(zhǎng)三角地區(qū)的南京、杭州等城市，近一周內(nèi)出現(xiàn)的成交量的反彈，與救市利好沒(méi)有任何關(guān)系。

　　9月15日，在雷曼兄弟破產(chǎn)當(dāng)天，央行決定降息。潘石屹發(fā)表博文稱(chēng)，“解放軍來(lái)了，好在來(lái)得不算太晚”。

　　“我當(dāng)時(shí)還認(rèn)為，政府的救市政策可能在第二天就會(huì)公布出來(lái)，但是沒(méi)想到，拖了這么久”，潘石屹說(shuō)，“那是最后一個(gè)機(jī)會(huì)，救市如救命，晚救一天，情況都會(huì)不一樣。”

　　潘石屹還認(rèn)為，保障性住房的大量入市可能令北京商品住宅市場(chǎng)更難恢復(fù)。今年，有總規(guī)劃建筑面積約達(dá)760萬(wàn)平米的保障性住房，將會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。約相當(dāng)于10萬(wàn)套住宅入市。而北京一年的成交量也不過(guò)19萬(wàn)套，這對(duì)住宅商品房市場(chǎng)將形成巨大的沖擊。

　　仍應(yīng)繼續(xù)刺激樓市

　　潘石屹認(rèn)為，即使救市已不能扭轉(zhuǎn)大局，政府仍應(yīng)繼續(xù)刺激樓市。在眾多可能出臺(tái)的救市政策中，放松對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的限制，以及將開(kāi)發(fā)商土地增值稅及企業(yè)所得稅由提前預(yù)征，改為銷(xiāo)售后再征收，可能是最有效的兩條救市政策。

　　潘石屹表示，央行在近期很可能將徹底放開(kāi)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的限制。這可以釋放出希望改善住房條件的大量需求。此外，將土地增值稅和企業(yè)所得稅由預(yù)先征繳轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售后再征收。將較大緩解開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性。據(jù)他透露，目前，因?yàn)轭A(yù)先征收占用的資金，大約占開(kāi)發(fā)商預(yù)收款的10%。

　　不會(huì)出現(xiàn)大崩盤(pán)

　　盡管潘石屹已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)復(fù)興，但他也不認(rèn)同房市會(huì)出現(xiàn)大崩盤(pán)的說(shuō)法。

　　“開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了很大的問(wèn)題，但不會(huì)像美國(guó)的投行一樣破產(chǎn)。中國(guó)與美國(guó)不同，如果這些企業(yè)在美國(guó)，按照現(xiàn)在的負(fù)債水平，可能早已宣布破產(chǎn)了。中國(guó)的一些問(wèn)題開(kāi)發(fā)商會(huì)以‘失蹤’的方式退出這個(gè)市場(chǎng)，就像當(dāng)年的順馳一樣被收購(gòu)”，潘石屹說(shuō)。

　　同樣，他也不認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的房屋均價(jià)會(huì)出現(xiàn)超過(guò)30%的下跌。盡管，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌的空間。

　　作為少數(shù)幾個(gè)曾經(jīng)歷過(guò)海南地產(chǎn)泡沫，幸存下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，潘石屹認(rèn)為，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跌到了底部，這個(gè)糟糕的局面持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　回顧1993年的海南地產(chǎn)泡沫，潘石屹表示，那時(shí)所有的開(kāi)發(fā)商都面臨滅頂之災(zāi)，但幾乎都是悄無(wú)聲息的死去。留給政府的則是無(wú)數(shù)的爛尾樓。(《財(cái)經(jīng)》雜志 張映光)