根據(jù)戴德梁行第三季度報(bào)告顯示，前三季度深圳樓市一直處于調(diào)整期，成交量并不樂(lè)觀，而過(guò)去的秋交會(huì)雖然帶來(lái)了一定的成交，但并未達(dá)到開(kāi)發(fā)商的大量銷售及消費(fèi)者所希望的房?jī)r(jià)大幅下降，樓市買(mǎi)賣雙方仍然處于博弈狀態(tài)。即使金融政策有所放松，但是消費(fèi)者的觀望情緒依然濃厚。

　　羅湖、福田成交降幅最大

　　今年全市新建商品住宅銷售面積約242萬(wàn)平方米，同比下降46.06%，銷售套數(shù)也同比下降41.31%。在各區(qū)的住宅成交中，羅湖與福田的成交降幅最大，同比分別減少65.43%和65.24%，南山、鹽田、寶安成交均比去年同期減少4成以上，龍崗降幅最少，但同比下降也達(dá)3成左右。從去年底延續(xù)至今的市場(chǎng)調(diào)整是成交下跌主要原因，消費(fèi)者觀望氛圍濃厚。從前三季度全市新建商品住宅成交量走勢(shì)來(lái)看，二季度在春交會(huì)期間全市近20個(gè)樓盤(pán)推出特價(jià)房，形成了一波銷售小高峰，5月房?jī)r(jià)跌至上半年最低點(diǎn)，只有11143元／平方米，之后市場(chǎng)價(jià)漲量跌，成交重現(xiàn)停滯狀態(tài)。

　　根據(jù)戴德梁行的市場(chǎng)研究人員分析，為打破樓市僵局，近兩個(gè)月開(kāi)發(fā)商開(kāi)始理性面對(duì)市場(chǎng)，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格，部分樓盤(pán)結(jié)合奧運(yùn)賽事、游園會(huì)之類的互動(dòng)活動(dòng)，有效吸引了消費(fèi)者的注意力，在一定程度上將消費(fèi)者注意力轉(zhuǎn)移到了住宅項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)與文化內(nèi)涵上，對(duì)銷售起到了較好的促進(jìn)作用。

　　大盤(pán)市場(chǎng)供過(guò)于求

　　根據(jù)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，三季度住宅供應(yīng)戶型普遍偏大，其中福田一改以往以中小戶型為主的供應(yīng)，如本季推出的天安高爾夫瓏園、四季山水花園兩大戶型項(xiàng)目，全區(qū)套型面積均在109平方米；而龍崗也有較大量大戶型項(xiàng)目入市，如大山地花園、千林山居，套型面積均在200平方米以上。因此兩區(qū)平均套型面積都在107平方米左右。本季寶安套型面積90平方米以上的項(xiàng)目占了大多數(shù)，其中套型面積為90平方米～144平方米的項(xiàng)目8個(gè)，占比36%；套型面積在144平方米以上的項(xiàng)目7個(gè)，占32%。全市僅南山和鹽田供應(yīng)的住宅平均套型面積低于90平方米外，其余區(qū)域均高于90平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商都比較看好大戶型，主要是因?yàn)榇髴粜蛯?duì)比小戶型日漸稀缺，在目前的市場(chǎng)情況下，此產(chǎn)品的消費(fèi)人群購(gòu)買(mǎi)力受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響較低，而且觀望態(tài)度也相對(duì)較輕。但是開(kāi)發(fā)商過(guò)于集中推售大戶型項(xiàng)目，也造成了市場(chǎng)的供過(guò)于求，從而影響了個(gè)盤(pán)的銷售。

　　第三季度共有22個(gè)項(xiàng)目入市，項(xiàng)目主要集中西鄉(xiāng)、龍崗。同時(shí)鹽田本季入市項(xiàng)目高達(dá)6個(gè)，致使今年供應(yīng)比去年同期翻了1.5倍。一方面，部分樓盤(pán)在9、10月的大批量放盤(pán)，極大提高了整個(gè)三季度的市場(chǎng)供應(yīng)量；另一方面，住宅消費(fèi)市場(chǎng)仍處于理性調(diào)整期，剛性需求持續(xù)未得到釋放，新房存量進(jìn)一步增大，積壓效應(yīng)明顯。(李錦偉 楊靜)