“2008年，一些地產高管已經落馬；2009年，更多的高管即將落馬。”這句話近日在地產圈內悄悄流行。

　　在去年以來的樓市寒冬中，萬達集團顯然不是受沖擊最大的房企，所以市場一向視其為“最穩(wěn)開發(fā)商”。然而這個“最穩(wěn)開發(fā)商”近期也傳出了一些不那么“穩(wěn)”的消息：萬達北京公司總經理胡章鴻和集團總裁助理邢文明已經離職。昨日，萬達集團企業(yè)文化部的工作人員證實了該消息，但拒絕透露兩人離職的具體原因。

　　這是最近3個月里第二起萬達高管離職事件。就在兩個月前，集團副總裁羅忻剛剛離開了供職多年的萬達。坊間傳言，上述高管們離職是因為壓力過大。萬達集團內部一位不愿意透露姓名的高管更進一步介紹，他們離職的原因與業(yè)績不佳有關。

　　或與業(yè)績不佳有關

　　胡、邢二人的離職，讓北京地產圈的很多人都感到驚訝。“萬達不是要在北京開8家店嗎？這兩人怎么會離職呢？”

　　去年12月20日，萬達北京公司開發(fā)的10萬平方米經營面積的石景山萬達廣場開業(yè)。和北京CBD的萬達廣場一起，實現了“一條長安街，兩個萬達廣場”的布局，成功吸引了10萬人次的客流量。

　　擔任北京公司總經理的胡章鴻貌似干得不錯，為何仍然會因業(yè)績不佳而下課？

　　知情人士介紹，導致胡章鴻離職的直接原因，是萬達北京分公司開發(fā)的石景山項目賣得不好。北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，早在去年3月5日就領到預售許可證的石景山項目，銷售業(yè)績并不理想。總共795套寫字樓，截至昨日只賣了163套。611套酒店房中，仍有170多套未能賣出。

　　北京商業(yè)地產界人士盧海濤說，萬達在北京的項目，大部分都是投資者購買，真正自用的買家相對較少。他認為，萬達石景山項目之所以賣得不好，固然與石景山所處的區(qū)域不是傳統的商務區(qū)有關，但更為主要的因素還是北京的房地產市場整體走勢不佳。2008年，北京寫字樓成交100萬平方米，較2007年200多萬平方米的需求急劇走低，也低于全年150萬平方米的供給。

　　不依賴經營商業(yè)賺錢

　　“業(yè)績不好，并不是指經營得不好，而是物業(yè)銷售得不好。”上述不愿意透露姓名的萬達高管說。

　　據他介紹，表面上以開發(fā)商業(yè)廣場贏利的萬達集團，其實并不靠經營商業(yè)賺錢。尤其是商業(yè)地產的投資回收周期長達8～10年，僅僅依靠租金回報賺錢，顯然不符合集團的利益。

　　真正給萬達創(chuàng)造經濟效益的，還是開發(fā)、銷售房地產。在國內，萬達是數一數二的商業(yè)地產開發(fā)商，大部分開發(fā)的商業(yè)廣場都能成功經營，并且與周邊的其他商場一起營造新的商業(yè)圈。因此有眾多欣賞萬達的商業(yè)經營能力的地方政府。尤其是萬達還能協助引入類似沃爾瑪、麥當勞之類的世界500強企業(yè)，這些地方政府因此格外熱情，主動邀請萬達到當地開發(fā)商業(yè)廣場，并給予極為優(yōu)惠的招商條件。

　　這些優(yōu)惠條件之一，便是萬達往往能以較低的價格拍得開發(fā)用地。萬達在這些土地上建造的并不只有只租不賣的大型商業(yè)廣場，還包括商場、寫字樓、公寓、酒店在內的城市綜合體。商場雖然不賣，但是寫字樓、公寓和酒店卻通常是高價出售的，而僅靠這一部分的項目銷售，萬達就能收回相當一部分投資。但在目前的形勢下，萬達這種靠大型商場帶動地產銷售的模式也將面臨嚴峻考驗。

　　地產高管坐上“火山口”

　　自去年12月初，杭州萬科更換總經理開始，短短一個月內，合生、金地、中海、奧園等地產龍頭企業(yè)相繼更換了地方“大員”，一些優(yōu)秀的高管被“挖角”，另一些則無奈地離開。如今，連被地產業(yè)內譽為“最穩(wěn)開發(fā)商”的大連萬達，也開始著手更換一線城市的高管。

　　面對市場嚴峻形勢的開發(fā)商高管們正集體坐上“火山口”。此前，王石曾預測，2009年的中國樓市將比2008年更為嚴峻。北京華遠集團總裁任志強認為，今年會出現大量的爛尾樓。等待地產高管們的未來可能將更加艱難。(楊羚強)

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