從12月1日起，一紙新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，讓那些雄心勃勃殺入中國房地產(chǎn)市場的海外資本面臨進退維谷的局面。

　　但對于國內(nèi)眾多急需“熱錢”支持的地產(chǎn)商，尤其是心比天高、不甘寂寞的地方龍頭房企來說，政策上的壓力并不能澆滅他們的熱情。“里應(yīng)外合”之下，一出出好戲輪番上演。

　　中原“黑馬”下月登陸紐交所

　　據(jù)路透社報道，11月16日，來自中國河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國)置業(yè)有限公司向美國證券交易委員會(SEC)提交申請，擬通過首次公開發(fā)行美國存托股份(ADS)籌集總額最高達2.995億美元的資金。

　　近日，鑫苑置業(yè)一位高層向本報記者證實了以上消息。據(jù)悉，如無意外，他們最快12月中旬會在紐交所鳴鑼上市，屆時這家名氣不算太大的公司，將成為中國內(nèi)地首家成功赴美上市的房地產(chǎn)開發(fā)商。此前SOHO中國等知名房企曾作過類似嘗試，但最終未果。

　　去年8月，兩家有美國資金背景的投資公司EI中國和藍山中國聯(lián)手向鑫苑注資2500萬美元，四個月后，他們追加投資5000萬美元。藍山中國資本創(chuàng)始合作人唐越當時就表示，除了支持鑫苑的全國擴張計劃外，此次注資更大目標是推動其赴美IPO。今年早些時候，鑫苑又獲著名國際投行美林債權(quán)融資1億美元。

　　與此同時，這家成立于1997年、號稱“鄭州市場第一”的河南房企首次跳出本地市場，開始向國內(nèi)一些二線城市快速擴張。自去年5月在山東濟南拿下首個異地開發(fā)項目以來，短短一年多時間，其全國化戰(zhàn)略布局初具規(guī)模。山東、安徽、成都等地分公司陸續(xù)成立，更先后在鄭州、成都、濟南、合肥多個城市斥資近30億元圈地，現(xiàn)在全國的在建項目共14個，可建面積260萬平方米。其中位于成都東三環(huán)、總建筑面積達50萬平方米的大盤鑫苑名家，將于12月15日開售。

　　“如此大規(guī)模的擴張，無疑需要更多資本的支持。”一位曾專程到鑫苑河南總部考察的四川地產(chǎn)商老總的此番評價，多少流露出對前者順利打通國際融資渠道的欽羨之情。

　　上述鑫苑高層以目前是“敏感期”為由，拒絕透露美國上市后的進一步發(fā)展計劃。而正值政府再度提高對海外地產(chǎn)熱錢“警戒”之際，鑫苑借力美資基金出海，其標桿意義比即將到手的3億美元現(xiàn)金更令人關(guān)注。

　　股權(quán)私募融資仍是首選

　　盡管路徑不盡相同，但像鑫苑一樣絞盡腦汁借力海外資本的內(nèi)地二線房企，其實為數(shù)不少。

　　記者從可靠渠道得知，自今年初起，成都本土房企“雙雄”置信實業(yè)和藍光地產(chǎn)不約而同地頻繁與基匯資本(GatewayCapital)接觸。這家近來活躍于中國內(nèi)地市場的海外基金，已為北京、上海、珠海等地若干房地產(chǎn)項目帶來數(shù)以十億美元計的可觀投資。

　　置信實業(yè)集團新聞發(fā)言人也承認，他們確實在積極尋求與海外資本商談合作，“但目前還沒有具體進展可以公布”。有最新消息稱，由于在利益分配方案上未能達成共識，上述引資談判暫時均無突破。

　　大約一年半前，置信實業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開發(fā)公司，共同拓展四川市場，在“我出地、你出錢”的默契下，新公司借助置信實業(yè)在成都雄厚的政府資源和人脈關(guān)系，先后拿下總占地約1500畝的數(shù)個開發(fā)項目。不過，年輕的置信老板楊毫顯然明白“不能把所有雞蛋都放在一個籃子里”的基本投資法則。

　　而曾以“短平快”開發(fā)方式打下成都市場一片江山的藍光地產(chǎn)，受快速擴張過程中的資金壓力所迫，正在采取雙管齊下的策略，試圖打通融資之路。今年10月15日，四川藍光實業(yè)集團有限公司與迪康集團簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，后者將持有的ST迪康(600466)近6700萬股(占總股本37.65%)以最高不超過5.7億元的價格轉(zhuǎn)讓給前者，而藍光集團代為清償約5200萬元的公司債務(wù)。目前，藍光借殼ST迪康上市一事基本塵埃落定，只待證監(jiān)會最后審批，與此同時，他們還是不忘與海外基金經(jīng)理們眉來眼去。

　　此外，本報剛剛獲得的獨家線索稱，孫宏斌掌控的天津融創(chuàng)置地近日已與全球投行排名前五的美國雷曼兄弟(Lehman Brothers)達成股權(quán)私募融資協(xié)議，融資額可能達2億美元。

　　自去年順馳易主以來，其姊妹公司融創(chuàng)不得不收縮戰(zhàn)略，在大本營天津之外，只保留重慶等少數(shù)城市的發(fā)展項目，實際上已退出一線地產(chǎn)商行列。知情人士透露，淡出公眾視線的孫宏斌仍在四處奔走，為融創(chuàng)尋找得力外援，以求東山再起，期間與雷曼兄弟多次“親密接觸”。據(jù)說孫可能要為此讓出高達35%的融創(chuàng)股權(quán)，同時借雷曼兄弟之力明年實現(xiàn)境外上市。

　　新的“限外”政策雖然對外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)有所收緊，但對日益風(fēng)行的房企股權(quán)私募融資卻仍難有“殺手锏”，這也給精明的海外投行基金們留下了機會。

　　海外熱錢“下有對策”

　　“不可否認，新外商投資目錄的實行，對我們的開發(fā)商進入中國內(nèi)地投資有一定影響。”新加坡國際企業(yè)局國際業(yè)務(wù)部中國西部署區(qū)域署長林敏輝表示。

　　他相信，有些原以住宅投資為主的新加坡開發(fā)商，會轉(zhuǎn)而投資內(nèi)地的酒店行業(yè)。另一方面新加坡政府將鼓勵本國企業(yè)更多關(guān)注中國西部的教育、物流、餐飲等行業(yè)的投資機會。成都、重慶等西南地區(qū)中心城市，近年來一直是新加坡企業(yè)特別是地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點。

　　“當然不能排除我們有些企業(yè)和資本仍會通過各種渠道參與中國房地產(chǎn)投資，但今后可能更多要采取與當?shù)仄髽I(yè)合作的方式進入，而這也符合地方政府招商引資的政策。”他補充說。

　　據(jù)了解，新加坡永泰控股(WingTai)剛剛與成都本地一家公司簽訂協(xié)議，合作開發(fā)酒店和寫字樓。今年年中，永泰控股與以色列埃拉姆集團(EilamGroupLtd)及Xpert金融公司曾聯(lián)合宣布，將攜10億美元開發(fā)基金進軍中國房地產(chǎn)市場。

　　實際上，面對中國政府日益收緊的房地產(chǎn)外商投資政策，越來越多海外資本的應(yīng)對手法正變得愈加靈活。近一兩年來，荷蘭ING房地產(chǎn)基金分別與重慶龍湖地產(chǎn)、金地集團(600383)等較有實力的開發(fā)商展開合作，其主要模式是單個項目合作，共同出資參與土地競拍和后續(xù)開發(fā)。

　　“海外基金一般不會與國內(nèi)大的開發(fā)商達成集團層面的合作，一方面基于政策限制的考慮，另一方面他們在單個項目上運作更方便，退出通道也便捷。”與海外投資機構(gòu)常打交道的成都園丁地產(chǎn)副總經(jīng)理伍先旭分析說。

　　與此同時，一些擁有國際背景的地產(chǎn)顧問公司，也正成為海外房地產(chǎn)基金滲透內(nèi)地的有力牽線者。據(jù)悉第一太平戴維斯成都公司目前的主要業(yè)務(wù)，就是這類“撮合工作”，迄今為止已經(jīng)有不少成功案例。

　　“從新目錄的具體內(nèi)容來看，對外商投資地產(chǎn)限制的嚴格程度并不算很高，何況各地政府實際執(zhí)行時，應(yīng)該會有些變通安排的。”一位不愿具名的外資開發(fā)商高層仍然樂觀地表示。(黨鵬)