回望剛剛過去的2009年，我國房地產(chǎn)市場可謂形勢大好，大量資金流入房地產(chǎn)市場。投資性需求入場，引爆了豪宅市場，推動了整體房價的進(jìn)一步走高，房價漲幅已經(jīng)突破了2007年的最高值，創(chuàng)下了新高。

　　針對房價過快上漲帶來的負(fù)面影響，在過去的一個月中，政府采取多項調(diào)控措施，這些措施加速了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。

　　1月7日，人民銀行以價格招標(biāo)方式發(fā)行了2010年第二期央行票據(jù)，并開展了正回購操作，兩項合計回籠資金900億元。1月10日，“國11條”，強(qiáng)調(diào)了二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價；各地政府和各部門對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對應(yīng)的責(zé)任；1月12日，央行宣布將于1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；央行對商業(yè)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對放貸政策進(jìn)行調(diào)控。日前，中國銀行要求全面上調(diào)新增房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的利率，以限制新增貸款規(guī)模并降低房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險。可見房地產(chǎn)開發(fā)類的貸款將暫時收緊。

　　據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份北京期房網(wǎng)上認(rèn)購面積859967平方米，認(rèn)購面積大幅環(huán)比下跌36.75%，成交量繼12月大漲之后大幅下挫。同時，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，截止到1月31日，期房可售住宅面積為7872526 平米，比12月末環(huán)比增長2%，市場去庫存化減緩。

　　中國社科院金融研究所研究員尹中立表示，從一月份數(shù)據(jù)可見，自去12月出臺的相關(guān)政策已開始初見成效。從中國銀行此次政策調(diào)整來看，事實上銀監(jiān)會、人民銀行已開始收縮信貸政策，目前交易量的下降實際上就是基于這種金融緊縮預(yù)期的變化。如果金融繼續(xù)緊縮，以前打折的優(yōu)惠政策逐漸取消，意味著購房人利率成本會上升，購房的刺激就會減少，所以這對房地產(chǎn)市場的影響是最大的。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在寄希望于政策出臺之后價格調(diào)整立竿見影也是不現(xiàn)實的。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不出現(xiàn)松動，房價的變化估計要到今年第二季度，但若已經(jīng)出臺宏觀政策緊縮一段時間后，受各種壓力影響又出現(xiàn)松動，就不一定能見到價格的下降。

　　“目前全行業(yè)政策偏緊，不排除加息周期的到來，信貸收縮，2010年房地產(chǎn)行業(yè)不僅銷量將受到影響，開發(fā)商會逐步根據(jù)行業(yè)銷量水平對新開工計劃進(jìn)行修正，因此，隨著2010年商品房銷量逐步呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢，新開工水平也會逐月下降。”國信證券房地產(chǎn)業(yè)分析師黃道立表示。

　　齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊認(rèn)為，國家在進(jìn)行政策退出或者行業(yè)微調(diào)的同時，出發(fā)點依舊是保證整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)上升。因此，在抑制房價快速上漲成為調(diào)控共識的同時，后期成交量的變化將左右未來政策方向。后期應(yīng)該繼續(xù)觀察成交變化，尤其是下降后的房價是否能激發(fā)居民有效購買力。相對一線城市而言，二、三線城市居民真實購買力更強(qiáng)。尤其是“中央一號”文件，指出城鎮(zhèn)化和落實戶籍問題后，二、三線城市的城市化進(jìn)程有望繼續(xù)加速。建議繼續(xù)關(guān)注二、三線地產(chǎn)龍頭，如廣宇發(fā)展、臥龍地產(chǎn)等。