國務院常務會議未能明確的二手房營業稅征收細則調整終于塵埃落定，業內人士預計，財政部明確的營業稅政策對普通住宅殺傷力有限，但對非普通住宅影響最大，尤其是3-5年的大戶型轉讓的稅費將猛增。

　　非普通住宅營業稅優惠急剎車

　　按照最新的政策，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。2010年營業稅免征年限由此前的2年重新恢復到5年。這已是自2005年開征此項稅費至今五年之內的第四次調整。

　　鏈家地產提供的數據顯示，以一套現總價100萬，當初購買價80萬的房產為例，如果是普通商品房，則購買未滿2年的不受政策改變影響，3-5年內的住房將比此前多征收11000元(稅率5.5%)，超過5年不征收稅費。如果是非普通住宅，則未滿2年的按全額征收政策不變，3-5年內由原本差額征收11000元增至55000元，增加了44000元的成本，超過5年的按差額征收11000元。

　　鏈家地產統計數據顯示，上述政策對于短期內購買非普通住宅的購房者打擊力度最大。以北京為例，按照規定，住宅小區建筑容積率在1.0(含)以下，單套建筑面積在140(含)平方米以上，三環以內總價超過215萬元/套、三環至四環之間超過175萬元/套、四環至五環之間超過165萬元/套、五環以外超過100萬元/套的住房均為非普通住宅。目前，北京140平米以上二手房成交占比為14%左右，其中五年內大戶型占比8%左右，未來短期內大戶型投資的心理預期將會縮緊。不過，今年以來，北京房價漲幅較大，上述界定非普通住宅的總價標準尚為去年11月核定的，如果仍嚴格執行此標準，將有為數不少的中等戶型被界定為非普通住宅。

　　政策效應持續時間有限

　　鏈家地產副總裁林倩認為，由此看來，營業稅政策對于非普通住宅的征收力度相當大，尤其是政策改變后，3-5年非普通住宅多支出成本最多。但由于從11月份起消費者對營業稅政策調整基本已有心理預期，調整對當前市場震蕩不會很大。

　　我愛我家副總裁胡景暉則表示，營業稅政策細則的出臺有效緩解了年底之前因政策性恐慌而出現的集中過戶。細則主要意在抑制市場中的投資行為，打擊投機性購房群體。出臺也在一定程度上保證了明年二手房交易惜售現象不會過于明顯，保障了明年市場交易熱情，尤其是2-5年內的二手普通住宅交易能夠持續活躍。

　　不過，他也認為，盡管政策收緊的初衷是力圖通過稅收杠桿加大對二手房市場的調節力度，以此達到遏制炒房、抑制投機的目的。但以前每次政策調整后，市場反映出的效果并不理想。相關調查顯示，從05年政策首次推出至06年再次調整，其對于市場的輻射效應大致持續半年左右，之后隨著市場的不斷發展，業主方對于稅費的認知逐步了解和深入，引發了稅費轉嫁及倒逼房價等問題，稅費調整對市場的效力周期漸趨縮短。因此，單單依靠交易環節的稅收調控，恐怕并不能完全實現遏制房價過快上漲、控制投機的目標。而對于明年而言，經過再次調整的稅費政策對二手房市場的影響恐只延續到一季度后半程，若無其他調控措施跟進，此后的二手房市場或將繼續走出量價齊升態勢。