國家統計局日前發布的數據顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.9%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，創今年新高。自今年3月以來，市場首次出現“價漲量跌”的局面。

　　為遏制房價上漲過快、市場出現泡沫的現象，近期以來，中央密切關注房地產市場。在堅持實施“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”的大背景下，各部委和各地陸續出臺一系列微調政策引起廣泛關注�！睹咳战洕�新聞》記者采訪了多名相關人士，請他們對近期樓市政策的微調一一“把脈”。

　　微調一：嚴查容積率

　　解讀：很難影響市場供應

　　針對房地產開發領域普遍存在的違規變更規劃、調整容積率問題，5月份，住房和城鄉建設部與監察部成立專項治理小組，督促各地開展房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項治理工作，并組織專項檢查。

　　牛鳳瑞 (社科院城市發展與環境研究中心主任)：這項政策的初衷是好的，但具體執行效果值得懷疑。因為要查容積率，必須要具體到每個樓盤，而全國的樓盤量是非常大的，這樣一來，執行的成本就非常高。另一方面，在很多情況下，開發商變更規劃、調整容積率的行為是得到地方規劃部門默許的，二者之間存在某種交易也未可知。因此，這項工作遇到的阻力將是非常大的。

　　楊紅旭 (上海易居房地產研究院綜合研究部部長)：通常來講，大企業比較注重品牌效應，很少會出現變更規劃、調整容積率的現象，小企業可能會比較普遍。但由于小企業所占的市場份額和影響力都比較有限，因此，該措施可能會完善交易環節，但很難對市場供應產生影響。

　　微調二：監控地王打擊囤地

　　解讀：還須有更嚴厲的措施

　　針對今年二季度 “地王”頻現的現象，有消息稱，7月份，國土資源部擬對各路“地王”從土地供應到項目竣工的各個開發環節進行全程監控，并督促各地加快閑置土地的開發。日前，廣州市房管局已表態稱，將對5宗尚未動工且欠繳土地出讓金的高價地塊進行處理。

　　牛鳳瑞：“地王”出現在特殊城市的優質地段，具有特殊性，它的出現是市場對土地資源進行配置的結果。如果“地王”在土地交易和開發的各個環節都是合法的，那就沒必要盯著人家不放。真正需要關注的是土地閑置問題，比如不進行開發、不交土地出讓金等。針對囤地、“捂盤”等行為，能不能加大處罰力度，比如收回閑置土地、對“捂盤”進行高額罰款或者對違規開發商進行行業禁入等。

　　微調三：約談開發商打擊“捂盤”

　　解讀：單純“約談”難達效果

　　針對媒體報道的 “捂盤”現象，北京市建委對15家有捂盤嫌疑的開發商進行約談。

　　張大偉 (中大恒基市場部經理)：利用行政手段直接干預市場，影響十分有限。對于開發商來說，追求的是利益最大化，而如果提早銷售，開發商失去的不僅是庫存，更重要的是失去高額利潤。所以各種形式的捂盤很難阻止。

　　根據北京市房地產交易管理網的數據，7月份北京取得預售許可證的項目僅有35個，比6月份還減少了13個，獲批準的預售面積僅92.9萬平方米，比上月減少了33.64%。在價格猛漲，土地供應增加明顯的情況下，市場供應卻大幅減少，只能說是捂盤現象仍然存在，也說明“約談”沒有起到任何效果。

　　微調四：強化二套房貸

　　解讀：防止銀行與外界合謀炒房

　　7月23日，銀監會新聞發言人廖岷表示，二套房貸政策沒有調整，銀監會始終要求商業銀行堅持執行40%及以上的首付比例。按照原政策，購買二套房的首付比例要保持在40%及以上，二套房貸利率要按照首套房貸利率的1.1倍執行。

　　牛鳳瑞：如果炒房者使用自己的錢，即使買100套房子也不違法。事實上，有能力拿自己的錢去炒房的人不多，目前市場上的投資和投機性資金中，大部分來自銀行。所以，真正問題在于要改善銀行內部的管理結構，防止銀行與外界合謀炒房。否則，即使二套房貸政策再嚴，也很達到預期的效果。

　　張大偉：相比利率，老百姓更關心房價。如果房價能降下來，二套房貸利率再高也會去買。由于房價上漲過快，目前北京市的購房者更多是“恐慌性入市”，銀行也樂于降低購房者的首付，促成交易。在我了解到的情況中，甚至有全額貸款的炒房者。

　　微調五：加強稅收

　　解讀：新房市場很難受到影響

　　近日，國稅總局下發通知，針對房地產市場上存在的稅收問題，要求各地根據項目開發經營鏈條將所有環節涉稅行為，都納入控管范圍。通知除了要求各地要重點對房地產開發成本費用進行審核，還明確提出 “二手房交易中納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定的計稅價格征稅”，要求嚴查二手房交易做低合同價行為。

　　張大偉：有些地方或者地段的房地產交易納稅標準并不一樣，新政應該從內部找原因，如提高房地產交易納稅標準等，而不是流于形式。

　　楊紅旭：今年上半年，我國財政稅收降低了6%，而財政支出增加了20%多，這是該政策出臺的重要背景。但在執行力方面，仍然存在一些問題。建議選定幾家評估機構，并進入交易現場，這樣效果可能較好。但總體來看，該政策更多影響二手房市場，新房市場很難受到影響。