2009年，對于全國的房地產來說，在取得銷售佳績的同時，也伴隨著很多迷霧和不解，有小產權房問題，有房子70年后的產權歸屬問題，也有90/70政策開始松動的問題，還有物業稅何時開征的問題，而這些政策樁樁關乎民生，讓購房者非常關注。

　　□整理 劉萬新

　　小產權房仍屬違法建筑如何處理是個大難題

　　針對一個時期以來社會上關于“深圳市‘小產權房’將拿全國首個準生證”傳聞，6月9日下午，國土資源部組織會議后認為，深圳市人大《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國有土地上的違法建筑，與在農民集體土地上違規違法建設、向社會公眾租售的“小產權房”有本質區別。

　　針對社會上關注的“小產權房”問題，國土資源部有關負責人指出，“小產權房”是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建筑無產權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。

　　針對各地出現“小產權房”問題，從1999年到2008年，黨中央、國務院三令五申，明確規定，集體土地不得用于商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。

　　點評：小產權房因為大量的存在，其何日轉正也成了一個關注的焦點話題。對此，一位國土研究者表示，小產權房是一個很復雜的問題，如果不進行管理的話會對房地產市場造成影響，也會對現行城市土地收購儲備制度帶來沖擊。對已經建起出售、并已入住的房子強拆，可能會引發社會矛盾。應該規定一個合理的期限，在這個期限后建的小產權房要進行嚴厲處罰。而之前已經建好的房子，需要分類對待，符合條件的進行逐步規范化。

　　70年后房子產權成疑問土地不該是獲利主要途徑

　　前一段時間有媒體報道說，在《土地管理法》征求意見稿中，以前規定住宅用地70年使用權到期之后自動無償續期的條款，被“按照國家有關規定自動續期”替換。

　　有專家因此認為意見稿中刪除“無償”，可能帶來“有償續期”，這一下引發了很多爭議。不過隨后，國土資源部官員對此回應說，住宅滿70年是否有償續期并無定論，“有償續期”的推測，也與制定《土地管理法》征求意見稿相關條款的初衷不一致，是不負責任的。

　　這位官員還表示，征求意見稿只是面向內部征求意見，甚至還不是向社會的公開征求意見稿，爭論的意義不大。不過，真理不辯不明，既然是征求意見稿，無論內部還是外部，有人來討論總是好事。

　　點評：對此，有專家就表示，居民在購買商品房的過程中，同時購買了七十年土地使用權，相當于已經支付了土地成本，也就是說購房者就不曾無償使用過土地。土地使用權到期后續期不該收費。因為土地使用權本來就不應收錢。在市場經濟體制下，百姓與政府應該是稅收關系，而不應是買賣關系。地方政府不應變成“土地財政”，不應把土地變為獲利的主要途徑。

　　物業稅開征再成焦點開征抑制房價快速上漲

　　5月25日，中國政府網公布了《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，同時公布了發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》 ，其中，“開征物業稅”再次納入。

　　近年來，國務院每年轉發的該文件均提到物業稅。《意見》明確提出，今年研究開征物業稅，該項工作將由財政部、國稅總局、發改委、住房和城鄉建設部共同負責。

　　點評：專家認為，盡管波折不斷，但物業稅開征是早晚的事。因為市場經濟的原則就是“有資產就要征稅”。但是，物業稅開征，絕非一個簡單的房地產領域的稅費合并過程，而直接決定著諸多現實狀況的變革。專家認為，物業稅實轉總體的發展趨勢是漸進的，但是應該盡可能把漸進過程推快一點。

　　物業稅是新增的一種新稅，在沒有減少其他稅的前提下征收，或者納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想準備的情況下，不應倉促出臺物業稅，否則可能出現大面積欠稅。有財稅專家預測，真正開征房地產物業稅至少還要一段時間，而且不會完全照搬國外的模式，征收額度不會太大。他們認為，物業稅應該承擔房地產宏觀調控功能，一旦推出，就要對全國過快上漲的房價起到抑制作用。

　　“90/70”政策開始松動改善新需求將被釋放

　　2006年5月，建設部等九部委聯合下發的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中提出的，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占到整個項目的70%以上。

　　在樓市交易低迷的情況下，從去年年底開始，包括南京、杭州、蘭州等地區已開始為“90/70”政策松綁。而今年1月份北京出臺暖市15條政策，其中提出對90/70政策進行“總量平衡”“適度調整”。

　　點評：一位業內人士表示，“90/70”政策是在樓市火熱時候出臺的，面臨的是供不應求和中小戶型住房比例偏低的問題，而隨著樓市一年多的調整，供求關系已經發生反轉，由于受到戶型的限制，大量的改善型住宅的需求在該政策出臺之后也受到極大的打擊，這個政策的松綁，絕對是樓市的重大利好。

　　目前除初次置業者購買中小戶型外，還有改善性住房需求——這些人更關注120至130平方米的房產。在現有市場和政策利好條件下，改善性住房需求將被釋放，成為購房群體中的主力軍。當然，政策松動后，那些本來在90/70政策時代稀缺的大戶型產品的命運也許將面臨變數。