“政府出錢幫困難家庭買房”，這種新聞什么時(shí)候出來都會(huì)讓人眼前一亮，不過所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的模式，才是這事兒真正值得尋思的地方。

　　據(jù)報(bào)道，為了讓困難家庭也能買上房，淮安、蘇州、如皋等多地正在試點(diǎn)一種“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”，即經(jīng)濟(jì)適用房的用地性質(zhì)由“劃撥”變?yōu)椤俺鲎尅保�土地出讓金形成政府產(chǎn)權(quán)。當(dāng)個(gè)人跟政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)同期經(jīng)適房的價(jià)格，當(dāng)個(gè)人跟政府的產(chǎn)權(quán)比例為5∶5時(shí)，個(gè)人承擔(dān)同期經(jīng)適房70%的價(jià)格——當(dāng)然，只有特別困難的家庭才能買產(chǎn)權(quán)“五五開”的經(jīng)適房。此外，個(gè)人也可選擇把政府那部分產(chǎn)權(quán)“贖回”到自己手上，5年內(nèi)“贖”的按原價(jià)結(jié)算，5年后“贖”的按那會(huì)兒的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算。這種“共有產(chǎn)權(quán)”的模式被譽(yù)為“政府出錢幫困難家庭買房”。

　　“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”，毫無疑問，政府這回是直接摻和進(jìn)了“買”的一方，但這買是不是幫困難家庭買，恐怕還得分兩種情況來講。

　　一，產(chǎn)權(quán)“三七開”的情況。如您所知，建保障房是各國(guó)政府的責(zé)任，中國(guó)的保障房主要分廉租房、經(jīng)適房跟限價(jià)房。所謂經(jīng)適房，最大特征就是建在政府無償劃撥、即沒有土地出讓金的地上，再加上減免稅費(fèi)，買房人理論上是在按房子的建筑成本買房。而這房跟商品房的區(qū)別是，如果您打算把房子轉(zhuǎn)讓(需5年后)，得補(bǔ)交部分款項(xiàng)——當(dāng)初政府沒收的土地出讓金就體現(xiàn)在這上。說白了，“三七開”的產(chǎn)權(quán)只是把土地出讓金提前“顯化”、把保障房提前商品化，不管你打不打算出讓。而既然是按同期經(jīng)適房的價(jià)錢買，買房人也就不存在什么“被幫”。

　　二，產(chǎn)權(quán)“五五開”的情況。算下來，除了三成的地錢，還有兩成的建筑成本是由政府先墊上。且不說這么墊需要多大資金量、當(dāng)?shù)刎?cái)政緊不緊張、納稅人對(duì)如此“砸錢”又怎么想，只說說墊的這筆錢本身——既然5年內(nèi)可以按原價(jià)“贖回”，那這筆錢就如同政府提供的無息貸款一樣，買房人既能眼下少出錢又能長(zhǎng)達(dá)5年無息借到錢，看上去確乎屬于“被幫”，但考慮到符合條件買產(chǎn)權(quán)“五五開”經(jīng)適房的是“特別困難的家庭”，5年之內(nèi)要他們補(bǔ)上一半房錢、而且還是算上地錢的商品房的價(jià)錢，無論如何也有些勉強(qiáng)。因此，如果買房的真的都是“特別困難的家庭”(不會(huì)不自住而轉(zhuǎn)手出租)，那5年內(nèi)買房人贖不回產(chǎn)權(quán)，5年后如轉(zhuǎn)讓、政府分享房?jī)r(jià)(地價(jià))上漲收益將成為普遍現(xiàn)象。

　　所以說，所謂“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”，根兒上跟商品房更像，只不過因?yàn)檎�府變成了部分買方，買房門檻明顯下降，當(dāng)然，這能幫一些困難家庭買上房，雖然是產(chǎn)權(quán)不完整的房，但更有可能造成需求放量，結(jié)果是政府興建“經(jīng)適房”的動(dòng)力上升、嚴(yán)控“經(jīng)適房”房?jī)r(jià)的動(dòng)力下降。

　　盡管在公開場(chǎng)合，每個(gè)開發(fā)商都會(huì)講，“限價(jià)房利潤(rùn)率8%到10%，經(jīng)適房最高3%”。但實(shí)際上，保障房的銷售渠道穩(wěn)定，回款周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于商品房——因此，保障房的會(huì)計(jì)利潤(rùn)率雖然低，但自有資金利潤(rùn)率絕不會(huì)是3%那么夸張。而在有保障的利潤(rùn)率后，常常讓人操心的倒是經(jīng)適房的價(jià)格跟質(zhì)量。一旦政府拿著納稅人的錢大買經(jīng)適房，而且還是商品化的經(jīng)適房，那這“經(jīng)適房”還能不能是“經(jīng)適房”的價(jià)就很費(fèi)人思量。

　　更何況，正如各地曾經(jīng)頻頻曝光的那樣，劃撥給經(jīng)適房的地上常常建的不是經(jīng)適房，住在經(jīng)適房里的也常常不是困難家庭，甚至連搖號(hào)都能將6份聯(lián)號(hào)申請(qǐng)材料同時(shí)被搖中(事實(shí)是全部做假)的“奇跡”，因此“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”給了誰，尤其是產(chǎn)權(quán)“五五開”的經(jīng)適房最終給了誰將是這項(xiàng)政策最敏感的地方，如果起價(jià)更低的經(jīng)適房都被有路子的人拿去轉(zhuǎn)租，那就是在幫最大的倒忙。(作者 毛穎穎)