國務院5月底批轉發(fā)改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見，再次提到“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部具體負責。類似的“研究開征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出，此次通知再次顯示出國家對于開征物業(yè)稅調控房地產市場的決心。業(yè)內人士關注，繼2007年二套房貸政策之后，物業(yè)稅是否將成為下一個房地產調控“利器”？

　　從“空轉”邁向落實

　　雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地產稅制改革的重要組成部分，開征物業(yè)稅離我們越來越近了。

　　所謂物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。

　　早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。

　　自2006年起，包括北京、深圳在內多個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行了“空轉”試點。所謂的“空轉”是指沒有進行實際收稅，而是模擬操作步驟。

　　物業(yè)稅受到社會大范圍的關注還是在《物權法》出臺之后，2007年10月1日開始實施的《物權法》明確提出“公民的合法的私有財產不受侵犯”，而物業(yè)稅就是公民要為得到保護的合法私有財產支付的稅之一。在當年的十屆全國人大五次會議審議的財政預算報告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。此后，每年的深化經濟體制改革工作意見中都有“研究開征物業(yè)稅”。

　　有關專家評價說，國務院此次再度發(fā)布研究開征物業(yè)稅的通知，實際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程。中原房地產經紀有限公司總經理李文杰認為，目前，財政部和國家財政總局關于物業(yè)稅征收的技術條件已經具備了，在幾個城市模擬測試運行，如果政府需要征收，征收的條件也已經初步具備。

　　穩(wěn)房價的“殺手锏”

　　經濟學家易憲容認為，目前國內房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。正因為這樣，樓市炒房現象泛濫難止，個人住房消費也呈盲目擴張之勢。

　　易憲容指出，房地產稅收政策的嚴重不足，造成了房地產市場嚴重的財富分配不公，也使房地產開發(fā)商缺乏生產中低端產品的動力。同時，持有較多住房的投機者也不愿把住房流入市場，從而人為制造房地產供求關系的緊張，不斷地推高房價。

　　開征物業(yè)稅將是穩(wěn)定房價的一把“殺手锏”。中央財經大學稅務學院教授劉桓表示，“開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本，最終‘逼迫’炒房者降價出售存量房，平衡市場供需關系�！�

　　易憲容也認為，在房地產炒作較為嚴重的地方，通過開征物業(yè)稅，將使房地產炒作者顆粒無收，那么國內房地產的價格一定會回落到真實的市場價格上來，市場泡沫也會自然消退。

　　與此同時，我國目前調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。對房地產交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。

　　國家信息中心在其發(fā)布的經濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經驗看，目前的稅收調節(jié)只能作為一種權宜之計，房地產稅收調節(jié)應該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

　　尚需更充分的研究

　　業(yè)內人士認為，開征物業(yè)稅是“實屬必然”，只是目前尚需更加充分的研究和準備。

　　易居中國房地產研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，開征物業(yè)稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據擁有房產的質量、檔次、套數相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。

　　雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。北京大學房地產研究所所長陳國強指出，在美國，不動產稅已經占當地政府財政收入的40%至50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統一的問題。

　　社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產權私有基礎上的財產持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間需要深入的研究。

　　陳國強認為，對于征稅條件、課稅標準和稅率的確定，也存在很大爭議。一次性付清的土地出讓金轉化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關利益集團的博弈。

　　在我國現在的房地產開發(fā)中，開發(fā)商一次性交付土地出讓金購買國有土地70年的使用權，隨后開發(fā)商在開發(fā)中，將這一使用權平攤到每套商品房中，轉讓給購房人。如果開征物業(yè)稅，則土地出讓金將失去法理依據。開發(fā)商的開發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。這種改變將對未來房地產市場產生怎樣的影響也值得深入研究。（記者 來建強）