各類新政近期頻出,繼深圳“小產權房”或轉正立法之后,國務院新公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中又提出,今年將研究如何開征物業稅,這又被市場解讀為深圳高企的房價將下降的原因之一。不過,深圳開發商對該政策反應平淡,認為缺乏可操作性,深圳為了地方政府利益很難開征此稅。專家表示,物業稅如能開征,開發商成本將下降,房價也會下降,同時這將有效遏制炒房者。

　　房價受稅費成本影響較大

　　物業稅對深圳普通市民來說,還比較陌生。深圳房地產專業評論人士余一弘介紹,物業稅,國際上稱之為房地產稅或不動產稅,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅值隨房產升值而提高。我國現行房地產稅收政策,包括了土地出讓金、增值稅、契稅、營業稅、印花稅等,基本包含了物業稅所征收的含義。將土地出讓金、增值稅、契稅、印花稅、營業稅等統一成為物業稅,將七十年的一次性的稅種分成年度收取,即可簡單理解成為物業稅。

　　房價當中,顯然已經包括了上述各種稅費,當然也包括了物業稅。深圳蘭江地產副總裁楊大谷表示,購房者已購買的房子,應不會重復交納物業稅,開發商在買地時,也不用一次性交納稅費了。這就等同于,在開征“物業稅”之前,開發商建房的總體成本有所下降,也意味著房價也隨之下降。

　　“所以,此政策對買房者是一個重大的利好。”楊大谷說。

　　昨日,幾位接受本報記者隨機采訪的準購房者也欣喜地表示,很歡迎開征物業稅這樣的便民好政策,他們是工薪階層,目前的收入實在難以購買一套價格偏高的深圳房子。因為不炒房,多套房持有者、炒房客支付較重稅費與他們無關。

　　知名評論家牛刀認為,炒房者是推高深圳房價的一大罪魁禍首,開征物業稅能有效遏制炒房客。對于征收辦法,他建議,5年以內的經濟適用房可參考澳大利亞政府的做法,給與免于征收；90平方米以下小戶型普通商品房,征收1%；自住型只有一套住宅的家庭征收2%；二套以上的征收3%。所有炒家持有的物業,一律按3%予以征收。一套200萬的住宅,一年交納物業稅為6萬元。

　　“在目前趨勢下,成交量環比已經在下降,房價向下的趨勢沒有改變,今年大的經濟環境也不支撐房價的上漲,自住型買家不妨再持幣觀望。”牛刀如此建議。

　　“深圳征收物業稅尚早”

　　雖然國家表態今年將研究征收物業稅,但具體到深圳等地方政府,業界專家認為有很大困難。

　　余一弘表示,開征物業稅長期來說對國家是好事,有穩定的稅收來源。但對地方政府來說,土地出讓金,又如何計算?若土地出讓金融合到物業稅里,那一次性的收入減了不少,對此,地方政府是否可以接受?而且,深圳的土地大部分是付過七十年出讓金的,政府會退回給開發商嗎?

　　另外,開征物業稅,能否真的可以達到壓抑房價的作用?業界亦表示質疑。“會不會變成與燃油稅一樣,油價并沒有降,只是換了一個名詞而已?”余一弘等業內專家說,許多細節問題解決不了,現在就稱可以啟動開征物業稅,那只能是空中樓閣。

　　楊大谷說,我國實行的是“先買后住”的購房形式,無論是一次付款或銀行按揭,均可以一勞永逸享有70年“不再額外交費”的居住權。開征“物業稅”后,意味著買了房,還欠著國家的稅收。國家能否將每年的“物業稅”全部收繳上來?需要使用多少工作人員來收繳“物業稅”?收繳率恐成為日后最需要攻克的艱難課題。

　　“物業稅開征不是簡單的稅費改革,而是涉及土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革。怎么征、怎么管、怎么評估、怎么措施、針對哪些物業開征、稅費比例、如何約束個人欠稅等等,都需要很長的時間來完成。”此外,對物業征稅是好事,但不能借此額外增加老百姓的負擔。

　　龍崗一在售樓盤的開發商負責人對記者稱,開征物業稅主要是對投資客和炒房者有影響,應不會影響自住購房需求。不過,他認為,“何時開征,具體時間都沒譜,對當前深圳樓市影響有限”。中國房地產指數研究院房產分析師楊奕也表示,目前物業稅只是研究階段,短期來看對市場沒有太大的影響,并且物業稅涉及的部門、機構較多,是否開征物業稅,都可能要視研究的結果而定。