新聞背景

　　公共租賃住房建設(shè)，是今年保障房建設(shè)的重點，開工面積比去年將有較大增加。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前提出，將加快公共租賃住房建設(shè)和限價商品房的供應，加快解決中等偏下收入家庭的住房困難。

　　據(jù)了解，住建部會同有關(guān)部門，正在制定《發(fā)展公共租賃住房建設(shè)的指導意見》，明確有關(guān)政策。中央將給予適當?shù)馁Y金支持。

　　一問：

　　誰可享受公租房？

　　編輯：為什么要發(fā)展公共租賃房？供應對象包括哪些群體？租金標準如何確定？

　　記者：隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，隨著就業(yè)流動性的加大，許多大城市吸納了越來越多的新就業(yè)人員。近兩年來，公共租賃房在東部沿海地區(qū)和中西部大型城市發(fā)展迅速，如江蘇、重慶、北京、天津、廈門和深圳等省市。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥日前介紹，公共租賃住房的供應對象界定為城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地方，可以把符合條件的新就業(yè)職工，以及在城市有穩(wěn)定職業(yè)并居住一定年限的外來務工人員納入到公共租賃住房的供應范圍。

　　當前，各地公租房主要通過政府主導、社會參與的方式來建設(shè)。一種形式是，由政府下屬的國有企業(yè)投資建設(shè)或收購房源，面向社會供應，主要針對符合經(jīng)濟適用住房條件、但無力購買的“夾心層”住房困難家庭，以及新參加工作的大學畢業(yè)生等。第二種是企事業(yè)單位自己組織建設(shè)，面向本單位職工供應。第三種是在開發(fā)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)，面向本園區(qū)就業(yè)人員供應。

　　由于供應對象不同，公共租賃房的租金標準要高于廉租房。多數(shù)城市的租金以建設(shè)和運營成本為基礎(chǔ)確定，并定期調(diào)整，但都低于市場租金，如北京市按同地段市場租金的80%收取，青島、南京按70%—80%收取，重慶市按60%收取。

　　廈門市則領(lǐng)先一步，將公共租賃房與廉租房房源“打包”供應，全部按照市場租金計收，再根據(jù)供應對象的收入水平進行分層補貼。這種方式可以根據(jù)承租對象收入變化調(diào)整補貼力度，以方便“退出”，同時也便于操作。但目前這種模式，僅在廈門這樣經(jīng)濟發(fā)展水平高、保障對象相對較少的城市實行。

　　二問：

　　公租房建設(shè)難在哪？

　　編輯：建設(shè)資金是保障性住房建設(shè)的普遍難題，公租房面臨這一問題嗎？

　　記者：由于公共租賃房的供應對象更廣泛，建設(shè)任務大，資金問題就更為嚴峻。

　　從先行地區(qū)的經(jīng)驗看，主要通過以下渠道解決資金來源問題。一是財政預算安排專項資金；二是納入住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)工作試點的城市，充分利用公積金貸款；三是廉租房保障資金在滿足廉租房保障需要后還有結(jié)余的，投入公共租賃住房建設(shè)；四是社會資金，包括銀行貸款、企業(yè)事業(yè)單位自有資金、搭配建設(shè)的商品房銷售收入等。公租房建成后的管理、維修費用和資金成本，主要通過租金支付。

　　同時，據(jù)齊驥透露，目前正在探索運用房地產(chǎn)信托基金來拓展公共租賃住房的融資渠道。

　　相比廉租房，公共租賃房的資金壓力還來自以下幾個方面。一是土地成本高。由于公共租賃房供應對象比較復雜，各地標準不同，采取行政劃撥方式供地不符合現(xiàn)行文件要求。而按照目前的土地出讓價格，公租房顯然難以實現(xiàn)自我平衡；二是稅收負擔重。公共租賃房涉及稅收種類包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅和所得稅等，稅收負擔較重；三是缺乏長期融資渠道。

　　因此，要解決公租房的資金問題，必須明確資金來源和土地、稅收優(yōu)惠政策。齊驥認為，土地供應方面，公共租賃住房的用地可以通過劃撥和有償使用的方式來供應。稅收方面，對公共租賃住房開發(fā)建設(shè)和租賃經(jīng)營要給予稅收方面的政策支持。公共租賃住房建設(shè)涉及的收費優(yōu)惠政策可以按照經(jīng)濟適用住房相關(guān)政策執(zhí)行。財政支持方面，政府投資的公共租賃住房可以在財政預算中安排。中央以適當方式對公共租賃住房予以補助。省級政府可以對公共租賃住房建設(shè)給予資金支持，城市人民政府可以對公共租賃住房貸款給予適當貼息。

　　三問：

　　對房價有何影響？

　　編輯：發(fā)展公共租賃房對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場會有怎樣的影響？目前進展如何？

　　記者：大力發(fā)展公共租賃房，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場意義重大。

　　我國住房供應體系的目標是“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，目前最薄弱的就是“中端有支持”。而在當前的住房需求結(jié)構(gòu)中，中等收入和中低收入家庭，恰恰是住房需求最龐大的一個群體，也是目前受高房價影響最大、對高房價抱怨最多的群體。

　　大力建設(shè)公共租賃房，恰好補全了住房供應體系的重要一環(huán)，即緩解中等及中等偏下收入家庭階段性的住房困難。通過租賃這種租金不高、又可以長期穩(wěn)定租住的公租房，這一龐大的需求可以推遲進入房地產(chǎn)市場買房的時間，有些甚至可以不用買房，這樣對緩解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的供需矛盾、穩(wěn)定房價有重要意義。

　　另外，當公共租賃房建設(shè)達到一定規(guī)模時，供應對象還可以進一步放寬，更多人可以通過租房來解決住房問題。將來，如果大多數(shù)人通過保障性住房和公租房、限價房等解決了住房問題，那么商品房價格飛漲的影響也就沒有那么大了。

　　實際上，不論房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能否成功，公租房、限價房等支持“夾心層”的住房能否盡快投放市場，將是重要的決定因素。

　　今年的國務院政府工作報告提出，要大力發(fā)展公共租賃房。部分地區(qū)和城市已將公共租賃房納入保障性住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃，并向社會公布。重慶市規(guī)劃2010—2020年在主城區(qū)建設(shè)2000萬平方米公共租賃房，其中2012年前建設(shè)1000萬平方米，2010年開工建設(shè)500萬平方米、7萬套。江蘇省計劃2010年籌集10萬套，北京市計劃2010年建設(shè)收購50萬平方米、1萬套。

　　但由于客觀存在的龐大需求，以及公租房仍然處于起步階段，這批公租房投放市場后，是否受歡迎，能否起到穩(wěn)定樓市的作用，還需要通過實踐來觀察。

　　齊驥表示，推動公共租賃住房建設(shè)，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)今年和今后一個時期的重要工作。住建部正會同有關(guān)部門研究發(fā)展公共租賃住房的指導意見，加快推進公租房建設(shè)，加強準入退出管理，加快解決城市“夾心層”群體的住房問題。對話人：編輯 姜赟 記者 王煒