◎ 現(xiàn)在二套房的貸款政策已經(jīng)很嚴格，并不需要將首付提高至50%，關(guān)鍵是如何嚴格執(zhí)行四成首付的要求

　　◎ 各地方政府近期可能會集中出臺樓市調(diào)控措施，特別是部分房價上漲過快的城市

　　◎ 業(yè)內(nèi)分析人士表示，如果開發(fā)商在價格上沒有讓步，銷售可能會進一步萎縮

　　國務(wù)院昨日公布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。雖然較上周盛傳的提高至50%寬松一些，但二套房貸收緊將成事實，房地產(chǎn)拐點之說再起。

　　寬松貸款助漲房價

　　早在2007年9月，央行便發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求二套房貸首付不得低于40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍。此后央行與銀監(jiān)會多次要求嚴格執(zhí)行這項政策，但在實際過程中并沒有得到很好的落實。

　　“現(xiàn)在第二套房首付需要三成或三成以上”，記者昨日以購房者身份詢問工商銀行客服人員，對方反饋，目前第二套房首付仍可低于40%，不過能否申請到，還需要綜合“收入狀況、還款能力以及信譽程度等情況”，利率則按基準利率執(zhí)行。

　　建設(shè)銀行客服人員表示，如果客戶有足夠的風(fēng)險承受能力，最高可以拿到房價80%的貸款，也就是首付兩成即可。

　　正是在這樣相對寬松的貸款條件下，房價在2009年“高歌猛進”，國務(wù)院辦公室的通知也就是在這一背景下產(chǎn)生的。通知提出，隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。

　　通知要求，金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　五成首付未落地

　　值得注意的是，上周，“相關(guān)部門已制定調(diào)控政策，將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%”的消息甚囂塵上，央行和銀監(jiān)會隨后否認了這一消息。

　　銀行業(yè)人士分析指出，現(xiàn)在二套房的貸款政策已經(jīng)很嚴格，并不需要將首付提高至50%，關(guān)鍵是如何嚴格執(zhí)行四成首付的要求。“畢竟，首付提高至50%的打擊面過大了一些。”

　　嚴格執(zhí)行四成首付之后會對銀行的房貨業(yè)務(wù)量帶來什么樣的變化？浦發(fā)銀行廣州分行個人銀行發(fā)展管理部總經(jīng)理林亦涵對本報表示，今年的業(yè)務(wù)量不會有大的收緊，目前該行已經(jīng)嚴格執(zhí)行40%首付的規(guī)定，未來會呈怎樣的變化還要看政策方面會否有新的調(diào)控措施出臺。

　　專家觀點

　　各地將集中出臺樓市措施

    國務(wù)院辦公廳日前下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求政府增加保障性住房和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性購房需求，并強調(diào)二套房貸首付不得低于40%。這已經(jīng)是在出臺營業(yè)稅不足5年將全額征收、“國四條”以及開發(fā)商拿地首付不低于50%后，國務(wù)院發(fā)出的第四道令箭。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，各地方政府可能近期會集中出臺樓市調(diào)控措施，特別是部分房價上漲過快的城市。“此前的幾大調(diào)控政策多數(shù)是國務(wù)院定調(diào)，然后是各大部委出臺相關(guān)細則，地方政府能否配合還不好說。而國務(wù)院辦公廳這次是直接向地方政府下發(fā)通知，地方政府將會積極研究出臺調(diào)控政策。”東莞某房地產(chǎn)副總裁王先生對本報記者表示。

　　而在“遏制房價過快上漲”的大命題之下，目前已有部分地方政府率先出手。如上海認定購買第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投資投機性購房；南京不僅取消稅收優(yōu)惠政策，還采用購房“實名制”的手段遏制投機性購房。

　　銷售現(xiàn)疲態(tài) 房價或下行

　　得益于政府救市政策，房地產(chǎn)開發(fā)商在2009年獲得大豐收，大部分企業(yè)都超額完成全年的銷售目標。不過，在房企超額銷售的光環(huán)下，仍然難掩疲態(tài)之勢，銷售環(huán)比逐月下降。

　　“萬科12月份的銷售數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)投機行為已開始減少。”中原證券分析師吳劍雄表示。去年12月份萬科實現(xiàn)銷售面積40.5萬平方米，銷售金額55.0億元，分別比2008年同期下降38.7%和增長3.0%。而該公司當(dāng)年11月份實現(xiàn)銷售面積52.0萬平方米，銷售金額52.3億元，同比增幅為23.6%和46.5%。

　　另外，保利地產(chǎn)2009年10月份銷售面積為53.43萬平方米，銷售金額45.26億元，但到11月份，銷售面積只有37.53萬平方米，環(huán)比下滑29.76%，銷售金額35.03億元，環(huán)比下降22.6%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著國家打擊投資投機措施相繼出臺，如果開發(fā)商在價格上沒有讓步，銷售將會進一步萎縮。吳劍雄認為，今年年初房地產(chǎn)成交量將持續(xù)低迷，房價將在晚些時候開始下跌。而經(jīng)濟學(xué)家鐘偉認為，中國房價將在一季度見頂。 (張忠安)