去年下半年，上海相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(共14條)等多項(xiàng)樓市新政，其中部分政策的執(zhí)行期限是從去年11月1日或今年1月1日起，至今年12月31日止。

　　眼下，離年底已不到兩個(gè)月了，一些售樓人員和中介業(yè)務(wù)員開始敦促買賣雙方：“優(yōu)惠政策即將到期，欲買(賣)從速”。來(lái)自易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)顯示，10月19日至25日的一周內(nèi)，上海商品住宅的成交量大幅上漲51.44%，達(dá)到51.37萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近17周以來(lái)的最高水平，多家房產(chǎn)中介的監(jiān)測(cè)也表示，10月下旬以來(lái)，二手房成交顯現(xiàn)翹尾態(tài)勢(shì)。

　　這是否意味著，“新政到期”預(yù)期開始作用樓市，人們紛紛爭(zhēng)趕“末班車”？

　　主要影響：二手房交易稅費(fèi)

　　“一旦相關(guān)政策到時(shí)終止，受到影響最大的可能是二手房交易稅費(fèi)，尤其是超過(guò)2年而未滿5年的住房，出售方的交易成本將會(huì)明顯增加。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人以普陀區(qū)建德花園百合苑一套82.45平方米，總價(jià)138萬(wàn)元，購(gòu)入滿2年、未滿5年的普通商品住房為例。假設(shè)這是賣家唯一一套自住用房，買家也是首次購(gòu)買住房，無(wú)貸款，那么按照營(yíng)業(yè)稅由免征恢復(fù)至此前的5.55%，契稅由原先的1%恢復(fù)至此前的1.5%等條件計(jì)算，賣家將因此多承擔(dān)91286元稅費(fèi)，約占房屋總價(jià)的6.6%，買家將多承擔(dān)7876元稅費(fèi)。

　　如果此套房屋總價(jià)是220萬(wàn)元，屬于非普通住宅，按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，賣家應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為74085元。如果優(yōu)惠不再，按照此前執(zhí)行的政策，賣家應(yīng)承擔(dān)178470元稅費(fèi)，多承擔(dān)的稅費(fèi)可能達(dá)到104385元，約占房屋總價(jià)的4.7%。

　　高房?jī)r(jià)籠罩成交難現(xiàn)“井噴”

　　近期樓市中，的確有人為趕“末班車”而主動(dòng)掛牌。“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”近期接待了一位賣房者，以118萬(wàn)元的價(jià)格賣出了位于普陀區(qū)世紀(jì)之門一套物業(yè)。該房源較去年買入時(shí)增值12萬(wàn)元，賣家一開始掛牌123萬(wàn)元。后來(lái)一算時(shí)間，如果年內(nèi)無(wú)人響應(yīng)，就很可能錯(cuò)過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠時(shí)點(diǎn)，于是調(diào)整價(jià)格為118萬(wàn)元后順利賣出。據(jù)介紹，在寶山高境淞南、楊浦五角場(chǎng)、浦東上南等板塊，10月份的新增掛牌量較9月同期增長(zhǎng)了5%—10%。

　　但總體而言，優(yōu)惠政策即將到期并未帶來(lái)二手房市場(chǎng)交易“爆發(fā)式”的增長(zhǎng)。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀介紹，由于今年以來(lái)，上海樓市在一輪明顯的“量?jī)r(jià)齊升”后，房?jī)r(jià)已趨于高位，使得部分賣家重新陷入觀望，并不急于入市。眼下，市場(chǎng)對(duì)下一步房?jī)r(jià)的預(yù)期出現(xiàn)分化。盡管一旦優(yōu)惠政策到期取消，賣家的直接支出會(huì)明顯增加，但那些看好后市的賣家認(rèn)為，可以將增加的支出轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)上，如果沒(méi)有到達(dá)心理價(jià)位，并不急于拋售。

　　也有部分賣家認(rèn)為，下一步房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整，因而高位套現(xiàn)的欲望較強(qiáng)。不過(guò)，近期銀行對(duì)貸款的審批趨于嚴(yán)格，二手房成交速度有所放緩。

　　美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，下一步二手樓市或許會(huì)因此迎來(lái)一波行情，但在當(dāng)前高房?jī)r(jià)下，成交量并不會(huì)因此而有太大幅度的提升。

　　樓市走向需綜合判斷

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，去年底出臺(tái)的新政對(duì)于鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)起到了應(yīng)有的作用。最近兩周，上海新房成交出現(xiàn)明顯增加，主要是因?yàn)檫@兩周市場(chǎng)供應(yīng)的增加。年內(nèi)到期的優(yōu)惠政策對(duì)新房成交的影響也相對(duì)較小。

　　“部分樓市新政到期，其產(chǎn)生的心理影響可能將大于實(shí)際影響。”易居中國(guó)高級(jí)分析師付琦認(rèn)為，判斷下一步樓市走向，還需綜合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、包括貸款利率等金融政策走向等多種因素。其中，消費(fèi)心理是決定走勢(shì)的關(guān)鍵。付琦認(rèn)為，消費(fèi)心理是否出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，與相關(guān)調(diào)控政策帶來(lái)的預(yù)期緊密相關(guān)。目前，上海樓市趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)消費(fèi)心理出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的可能性不大。