小區車位歸誰所有？外人可以使用小區車位嗎？住宅房改作商業房中“利害關系業主”怎么界定？業主財物失竊物業要不要承擔民事責任？這些市民生活中經常遇到的物業官司，不僅讓業主感到困惑，就連法官們在實際判決中也很難把握。10日上午，市中院就這些“熱點問題”召開“建筑物區分所有權與物業服務糾紛研討會”，法官和專家們坐到一起商討解決的辦法。晚報記者 魯燕

　　關于業主安全

　　案例

　　盧先生夜間回家，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生認為，他與物業公司簽訂了物業服務合同，也按期交納了物業保安費用，對自己所受的傷害，物業公司應承擔責任，于是向法院起訴，狀告物業公司違約，未盡到安全保護義務。

　　判決難點 物業公司對小區業主的人身、財產安全保障義務到底有多大？物業公司在業主失竊或業主被侵害情形下應當承擔一種什么樣的責任？目前爭議仍比較大。大多數業主認為，他們和物業公司簽訂有物業服務合同，每月都交給物業公司物業費，而安全保障就應是物業服務公司的一項基本職責。另一種觀點則認為，安保是公共服務的內容，物業公司對業主住宅內的財物不負有看管義務，不應承擔賠償責任。

　　A.物業不應承擔責任

　　市中院法官張林利：物業合同屬于無名合同，對于合同當事人權利義務的確定，法律沒有明確規定。不過，即使雙方合同暫無明確約定，但從物業服務合同性質本身來看，一些諸如保障人身財產安全的內容，也理應成為其義務的基本內容。且業主交納了包括安全保障費用在內的物業費，這種服務是一種有償行為。同時，他也認為，物業公司應對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務，但通常不可能要求其保證服務區內不發生重大刑事案件，畢竟物業公司的安全保障義務更多的是一種注意、警戒、防范義務，它不能保證業主財產和人身權益不受損害，只能降低這種風險。

　　B.物業公司應先行賠償

　　市中院石紅振：業主遭受人身損害或財產損失的，第三人侵權行為是損害產生的根源，侵權人應承擔最終賠償責任。物業公司違約損害賠償之債和侵權人侵權賠償之債屬于不真正連帶債務，二者之間不存在內部分擔關系，但侵權人為終局債務，從公序良俗出發，應當由物業公司在對業主承擔違約損害賠償責任后向作為終局債務人的侵權人追償。

　　關于小區車位

　　案例

　　2003年，綠洲書苑小區交付使用，車子停放在地下車庫，每個月交給物業120元停車費。可2006年，小區開發商將地下車庫重新裝修后，把車庫賣給了一家書社。業主認為，車庫是小區業主的公共設施，歸業主共同所有，開發商沒資格賣掉地下車庫，因此將開發商和市房管局先后告上法院。

　　判決難點 近年，小區業主、開發商與物業管理公司之間因停車問題產生了大量糾紛。有人認為，車庫、車位應屬業主共有，業主以外的人不能使用小區的車位，更不能購買這些停車位。也有觀點認為，判斷車位(庫)的權利歸屬的主要依據是車位(庫)的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積。

　　各方看法

　　A.車庫應由業主法定共有

　　高新區法院副院長樊永鴻：我國物權法規定，車位、車庫，作為建筑物的附屬設施，應首先滿足小區業主需要，但業主不斷變化，業主車位也在不斷地變化，如何首先保障業主利益，操作性不強，不太科學。車位、車庫應由業主法定共有。可以從以下途徑來解決：開發商應根據本地區規劃部門規定的配置比例設置本小區的車庫、車位的數量，車位、車庫建設的成本納入到住宅小區的建設成本當中，并由全體業主分擔，車位、車庫的所有權歸全體業主共有。按照誰使用誰付費的原則，將所收費用納入住宅小區物業管理費用中，由全體業主共同受益。

　　B.業主以外的人可以用小區車位

　　中原區法院法官李繼昌：現行的法律對車庫的歸屬未作出明確規定，但在認定車庫的所有權時，任何單方面的標準都無法令人信服地解決車庫的產權問題，都需要綜合考慮其他方面因素。我贊成鼓勵開發商盡可能開發更多的車位，也贊成業主以外的人取得小區車位，但條件是，只有在滿足業主所需車位后且有剩余時，開發商才可以允許業主以外的人使用小區的車位。但開發商不能通過出售等方式轉移車位所有權，只可以通過出租方式給業主之外的人。開發商將車位出租給業主之外的人時，不得影響小區正常的物業管理。

　　關于住改商

　　案例

　　今年3月12日，秦嶺路臥龍花園的業主溫先生反映，臥龍花園秦嶺路門面房現在發展到6家飯店了，每天中午和晚上做飯時間，“我腦子里都是嗡嗡響，滿鼻子都是油煙味”。魏先生不理解，現有法律明確規定，住宅房不得用做經營用房，要開飯店，必須先過樓上“住戶關”，“可是，未經我們簽字同意，他們咋就開上店了？”

　　判決難點 目前，住改商現象在各大城市中日趨增多，如以住改商方式開辦公司，導致小區車位緊張，電梯擁堵；開辦餐館飯店會帶來油煙和垃圾污染；開辦舞廳，美容院等，除了夜晚的喧囂，還可能埋下治安隱患，凡此種種，令不少小區居民對住改商極為反感，反對者也占多數。但支持住改商的亦不是小數目。畢竟，在小區內開設的便利店、干洗店、小賣部等給居民帶來諸多生活方便。還有住改商中，利害關系業主的不確定性也有很多爭議。

　　各方看法

　　A.合法的住改商還是允許存在的

　　上街區法院馬波：住改商固然受到限制，但應當是合理的限制，而不是簡單、粗暴的限制。他認為，合法住改商的認定，應遵守法律、法規以及管理規約，經有利害關系業主同意、在經營過程中不得給有利害關系的業主造成干擾，產業類別要受到限制。“至于有利害關系業主的界定，我認為，只要是受到住改商業主行為直接影響的，就可認定為有利害關系的業主。”

　　B.贊成合法的住改商

　　鄭大法學院教授郭德香：原則上應不允許進行隨意的住改商。但不可否認的是，有些住改商確實便利了人們的日常生活。“我們不應一概地全盤否定住改商的合法性，而應在一定條件下允許其存在并承認其合法性。”另外，今年最高法院司法解釋“關于住改商及有利害關系人”的規定有些過于嚴格和苛刻，這在實踐中不容易實現，也不符合當今的社會現實狀況。所以，建議將來立法上作適當寬松性修改，并采取具體案件具體分析、靈活處理的辦法，這樣才能不致住改商現象無限制擴張、非法泛濫。

　　線索提供 馮海明 袁斌