物業糾紛案件大量增長 五類物業服務糾紛突出

　　近年來，物業公司與業主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業糾紛案件大量增長，主要矛盾焦點就是物業費、采暖費問題。針對這一現象，6月22日，橋東區法院把轄區內的各物業公司召集在一起，召開了一個座談會，最后大家認為，只要物業公司恪守誠信，切身為業主的利益考慮，提高協調和溝通能力，欠費的情況會也來越少。

　　案例��

　　五類物業服務糾紛突出

　　問題一

　　遺留的房屋質量問題

　　法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。

　　法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠于履行維修義務，對其應負的維修責任采取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。

　　對策：嚴把房屋交接關口

　　一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房后，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。

　　問題二

　　物業服務質量不達標

　　這類案件大約能占到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。

　　對策：隨時發現問題隨時解決

　　在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的“小辮子”。

　　問題三

　　物業與業主溝通存障礙

　　法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象；而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。

　　對策：要靠服務取得業主信任

　　座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司2009年7月20日接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由于污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之后，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最后完全取得業主的信任。

　　問題四

　　供暖溫度不達標

　　供暖質量是個敏感問題，收采暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。采暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交采暖費為手段的維權方式。

　　對策：可聯合業主代表共同監控

　　法院認為，對于供暖質量是否達標問題，政府雖然出臺了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。

　　問題五

　　物業漠視鄰里糾紛

　　這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其采光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、家具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。

　　對策：主動與業主進行溝通

　　物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。

　　探討��

　　訴訟不是解決問題的最佳途徑

　　在昨日的座談會上，橋東區法院副院長趙建英表示：

　　石家莊市房管部門和物價部門早在2004年就制定了物業服務標準，詳細規范了物業收費標準及各級收費應達到的服務標準。2008年3月又出臺了《石家莊市住宅物業基本服務標準》。實踐中，大多數業主是講理的，只要物業公司恪守誠信，收費合理、服務達標，并切身為業主的利益考慮，不斷提高自身素質、提高協調和溝通能力，欠費的情況會也來越少。

　　單純用訴訟方式解決欠費問題的結果是造成了惡性循環，法院認為訴訟不是解決欠費問題的最佳途徑。

　　另外，法院也希望，政府部門能為物業糾紛的減少發揮作用，如協助物業公司落實房屋維修基金等。(記者 蔡艷榮）