樓市牛熊交替，不死的假按揭幽靈卻正顯山露水。一位接近最高法院的知情人士透露，今年一季度，地產(chǎn)涉案訴訟正呈激增之勢，其中大多為假按揭訴訟。

　　鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，我們正在目睹自2007年地產(chǎn)大牛市以來，那如火如荼的成交數(shù)據(jù)背后究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房價，到編織一個無影無形卻真實存在的、以消化假按揭訴訟房產(chǎn)為利潤來源的利益集團，在那里，利益的交換與輸送觸目驚心。

　　一位接近最高法院的企業(yè)界人士對本報透露，近日，最高法院對地產(chǎn)的涉案民事訴訟作出一個內(nèi)部的原則指導，即盡量通過簡易訴訟手續(xù)來完成。該消息人士表示，“依照我們的理解，只要走簡易司法程序的，一般都是假按揭。”

　　據(jù)上述人士介紹，全國目前涉及地產(chǎn)的訴訟案件數(shù)量呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢，最近就有1600多件，每件案件背后涉及的房產(chǎn)多少不一。據(jù)其分析，在此數(shù)據(jù)的背后，其一意味著房地產(chǎn)公司的資金鏈條很緊張，其二，就是假按揭數(shù)量增多。

　　在該人士的建議下，本報記者查詢了北京昌平及通州兩區(qū)法院民事庭的相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述情況廣泛存在。

　　據(jù)報道，昌平區(qū)法院通過調(diào)研房貸案件發(fā)現(xiàn)，今年受理的房貸案件激增。截至4月30日，房貸案由去年同期的34件上升到了今年的81件，增長了138.2%。

　　種種跡象顯示，假按揭這個不死幽靈正在重新漂浮在人們的視線之內(nèi)，鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，上述不斷激增的地產(chǎn)涉案訴訟在提醒著整個行業(yè)，即使在2007年樓市熾熱的歲月里，假按揭這個痼疾也從未遠離，且日漸暴露出一根錯綜復雜的利益鏈條。

　　假按揭標準程序

　　高小姐2003年曾就職于一家開發(fā)公司，該公司在北京朝陽公園附近開發(fā)了某公寓。由于之前從銀行的貸款全被公司老板賭博揮霍(高小姐并不知情)，該老板找到高小姐，借用其身份證并以高小姐的名義向銀行辦理了按揭貸款。

　　“當時那個老板說就是用一下我的身份證，先從銀行獲得一部分資金，首付款、月供都不用我還。”高小姐告訴記者，當初這個開發(fā)企業(yè)的老板表示，房子蓋好后可以將房子再通過二手房市場轉(zhuǎn)讓出去。

　　此后，高小姐因為有更好的工作機會，從該公司離職。但就在2008年6月份左右，高小姐突然接到某銀行催促還貸的電話，說是她的房子已經(jīng)連續(xù)斷供6個月。而此時她才知道，當時借用自己身份證買房的老板已經(jīng)于2008年初被刑事拘留，此前貸款買房的樓盤已是爛尾狀態(tài)。

　　中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場營銷部市場總監(jiān)徐東華表示，高小姐的遭遇正是假按揭操作中的典型事例。開發(fā)商的目的是為了獲取按揭貸款而緩解資金壓力。

　　據(jù)其介紹，假按揭多數(shù)是開發(fā)商以內(nèi)部員工或者是由內(nèi)部員工聯(lián)系到相關(guān)人士充當“購房人”。

　　“開發(fā)商在此過程中通過與銀行內(nèi)部人員勾結(jié)可以順利獲得貸款的審批。”徐東華介紹，首先開發(fā)商和有關(guān)聯(lián)的律師出具虛假的還貸能力的法律意見書，由銀行以及銀行指定的評估公司認可要辦理假按揭的房屋的抵押價值，同時簡化并忽略很多應(yīng)有的貸款前的風險控制流程，如不需要貸款人本人出面等，從而使開發(fā)商能夠獲得貸款。

　　一般情況下，開發(fā)商在獲得貸款放款之后，將該筆資金用于經(jīng)營等用途并替假購房人償還貸款，等到資金問題解決之后再將剩余貸款還清，然后按照二手房將該房產(chǎn)賣掉；或者是在較短時間內(nèi)解決了資金問題，那么由所謂的“購房人”辦理退房，在退房之后開發(fā)商再將該房產(chǎn)賣掉。

　　“這樣一來銀行不會向貸款人進行追索，以做到‘神不知鬼不覺’，但是一旦開發(fā)商的資金問題不能緩解，那么就有可能不再還款，直至被銀行收回房產(chǎn)后拍賣。”徐東華說。

　　除了可以以個人的名義辦理假按揭的貸款外，開發(fā)商也使用公司貸款買房的名義辦理假按揭。

　　通常情況下，這類開發(fā)企業(yè)會注冊多家甚至上百家公司，和銀行的“內(nèi)應(yīng)”及資產(chǎn)評估等機構(gòu)勾結(jié)后辦理假按揭，成功獲取貸款后，其之前注冊的公司就會申請破產(chǎn)，無法支付銀行月供，進而銀行將這些房子進行拍賣。

　　“上述過程，一般是開發(fā)企業(yè)的有意行為，本身就是以低價房套取銀行的信貸資金的行為。”一位不具名律師說。

　　另外，對于尾盤，開發(fā)商同樣采用上述假按揭的形式獲得回籠資金。在現(xiàn)實中，很多開發(fā)商都未必會再還款，很可能在假按揭之后就將房產(chǎn)推給銀行，銀行最終將該不良資產(chǎn)打包給資產(chǎn)管理公司或是拍賣。

　　徐東華介紹，即使在牛市，某些樓盤因為項目定位不準，也會出現(xiàn)滯銷局面。迫于資金壓力，部分開發(fā)商就開始使用假按揭的手段通過銀行套取現(xiàn)金以緩解資金壓力，而以假按揭的辦理來說，其融資成本比其他融資渠道(比如借款、私募等)成本都要低。

　　利益鏈條——一個“圈子”

　　假按揭“野火燒不盡”與其中蘊涵的巨大收益密切相關(guān)，這正是某些企業(yè)鋌而走險的動力。

　　“開發(fā)商往往會把房價上調(diào)，以期通過假按揭獲得盡可能多的資金。”徐東華說：“例如原本售價8000元/平方米的房產(chǎn)，開發(fā)商在假按揭之前將價格抬高到10000元/平方米，如此一來，每平方米從銀行可獲得的8成貸款就是8000元，與其漲價之前的售價幾乎相等。”

　　除了上述收益外，開發(fā)企業(yè)通過假按揭獲得貸款的同時，還可以制造本身開發(fā)樓盤熱銷的假象。在房地產(chǎn)的牛市中，吸引更多購房者來買房，借機提高房價，賺取二手房的收益。

　　然而，這只是假按揭最表面也最廣為人知的特殊利益效應(yīng)。前述消息人士透露說，在假按揭東窗事發(fā)背后，存在著一個更為巨大、更趨隱秘的利益磁場，在那里，從法院內(nèi)部人士、律師、評估人員、拍賣人員到開發(fā)商，形形色色的人物悉數(shù)登場。

　　“這就是一個圈子，內(nèi)部的游戲規(guī)則外人是很難了解，也很難進入的。當假按揭的房產(chǎn)進入法院拍賣程序后，你根本不知道有多少眼睛已經(jīng)盯住了它。”該人士說。

　　該人士表示，房產(chǎn)進入拍賣程序后，這個鏈條上的人會不斷交換信息，將房產(chǎn)的評估價作低，再安排拍賣過程中的接手方，然后，再將這些低價獲得的房產(chǎn)以市價出售。其間的利潤由所有的“圍獵者”分享。

　　上述律師同時介紹，如果資金優(yōu)良，開發(fā)商也有可能對于進入拍賣程序的房產(chǎn)，采取“圍標”策略重新參與競買，低價獲得房產(chǎn)后再進行高價出售。“這個過程中，開發(fā)企業(yè)賺的更多，除了之前的假按揭收益外，還可賺得低價競買再高價拋售的差價。”

　　擾亂房價

　　評論人士表示，假按揭現(xiàn)象，會造成一個巨大的尋租市場，并對當前市場的正常價格起到很大的干擾作用。

　　徐東華同時分析，在上述的假按揭中，開發(fā)商與銀行、律師、評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)之間的任何一種潛規(guī)則，都會擾亂正常市場秩序。

　　另一方面，分析人士認為，假按揭如果增多的話，銀行勢必會對房地產(chǎn)信貸把控更為嚴格，這也有可能造成一些消費者難以獲得信貸按揭的支持。

　　“參與假按揭的人員有可能需要承擔責任，甚至包括協(xié)助騙貸而獲得的刑事責任。”徐東華說，“而那些不知情的假按揭參與者有可能會背負不良信用記錄甚至由于個人征信狀況惡劣而在今后無法獲得貸款。”

　　徐東華同時認為，假按揭造成的虛假繁榮也很可能會讓房價泡沫迅速放大。由于假按揭往往會報出虛構(gòu)的、虛高的房價，這也有可能造成樓市的虛假繁榮，以至于調(diào)控手段難以起到應(yīng)有的作用。

　　“在執(zhí)行網(wǎng)上簽約之后，假按揭的情況越來越少。法律環(huán)境及銀行的風險控制體系也與幾年前假按揭大案頻出的時代大不相同了。”徐東華說。(來源：中國房地產(chǎn)報)