財政部、國土部等五部委日前出臺《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，劍指開發(fā)商囤地炒地。對此，部分業(yè)界人士認為，這一舉措如果嚴格執(zhí)行下去，本地中小房企將面臨生死劫，但新政對抑制房價不會產(chǎn)生多大作用。

　　濟南市開始執(zhí)行新政

　　記者從市國土局了解到，在此之前，國家并沒有統(tǒng)一各地土地出讓金首付比例，山東省濟南市土地出讓金首付比例一般是根據(jù)土地出讓(租賃)合同進行協(xié)商。

　　國土部門工作人員表示，目前已接到五部委的通知，并按相關(guān)規(guī)定開始執(zhí)行，明確開發(fā)商今后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”；土地租賃合同約定的當期應(yīng)繳土地價款(租金)應(yīng)當一次全部繳清，不得分期繳納；拖欠價款將不得參與新的土地出讓交易。

　　新政加速房地產(chǎn)市場洗牌

　　在國家明確將對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控、遏制部分城市房價過快上漲前，保利、海爾、萬達、中海、綠地、北大資源等國內(nèi)知名地產(chǎn)大鱷紛紛入濟，并頻頻出手拿地，濟南地價也隨之不斷走高，一年之內(nèi)“地王”數(shù)次易主。此前曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著地產(chǎn)大鱷不斷進入，本地先天不足的中小房企將面臨被淘汰的局面。對五部委出臺的“拿地新政”，我市資深地產(chǎn)人士于青和趙魯梁認為，如果該政策嚴格執(zhí)行下去，本地中小房企將面臨真正的生死劫。

　　于青介紹，新政出臺前，地產(chǎn)商往往是先以各種方式拿到土地，然后到銀行抵押貸款交土地出讓金，用預(yù)售款搞開發(fā)還貸款，一些皮包公司甚至“空手套白狼”，不僅賺得盆滿缽滿，甚至以此實現(xiàn)了滾動發(fā)展；新政出臺后，將讓實力較弱的中小房企面臨拿不到地的局面。“從近期濟南土地市場的競買情況看，本土地產(chǎn)公司參與招拍掛競爭的成功率非常低。成功率高的企業(yè)基本為外埠大牌企業(yè)，這些企業(yè)基本上都有上市背景，資金實力能夠應(yīng)對土地出讓金首付提高等政策限制。因而，對本土企業(yè)來說，新政出臺是擠壓乃至滅失的過程。”

　　趙魯梁則認為，現(xiàn)在濟南一畝地出讓金少則幾百萬，多的上千萬，一次出讓少則上百畝，多的數(shù)百畝，動輒幾億幾十億的土地出讓金，不是一般中小企業(yè)能夠承擔的。如果銀行再緊縮信貸，大多數(shù)中小企業(yè)只能面臨被淘汰的結(jié)局，從而加速房地產(chǎn)市場洗牌。不過，他同時表示，“將沒有實力、資質(zhì)較差的部分中小企業(yè)淘汰出去，這有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”

　　新政并不能抑制房價

　　于青表示，隨著中小地產(chǎn)企業(yè)的退出，今后的地產(chǎn)競爭將主要集中表現(xiàn)為大鱷之間的比拼。而這些大公司實力雄厚，“不差錢”，在土地市場的競爭必然十分激烈，很可能進一步抬高地價。

　　地價的不斷上漲，特別是一些開發(fā)商囤地、炒地，一直以來被認為是高房價的推手之一。對此，于青表示，要真正打擊囤地、炒地行為，政府相關(guān)部門還應(yīng)該出臺相應(yīng)的配套政策，比如拿地之后兩年內(nèi)必須完成建設(shè)，否則對打擊囤地炒地不會產(chǎn)生根本性的作用。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟此前接受媒體采訪時曾表示，新政會擠出開發(fā)商手中的部分資金，進而促進開發(fā)商加快樓盤銷售，回籠資金，增加普通商品房供給。于青認為，新政并不必然能增加住房供給，也不能抑制房價。隨著競爭者減少，土地的集約化趨勢將越發(fā)明朗，品牌化、品質(zhì)化、豪宅化的情況也將進一步體現(xiàn)出來，這有利于降低消費者購房風險。不過，“如果形成地產(chǎn)大鱷控制的局面，將很容易形成價格聯(lián)盟”，可能進一步推動房價上漲。

　　趙魯梁則對新政能否真正執(zhí)行持保守看法。他認為，對一線城市來說，50%的首付比例等規(guī)定可能沒有問題，但對二線以下城市來說，“地方政府部門通過招商引資招來一個大的開發(fā)商本來就不容易，如果嚴格執(zhí)行新的出讓金規(guī)定，很可能就把開發(fā)商趕跑了。”趙魯梁表示，為留住開發(fā)商，中小城市特別是縣、縣級市在貫徹執(zhí)行新政時很可能要打折扣，打擊囤地炒地、抑制房價也很可能成為泡影。(劉文忠)