近日，有媒體報道北京市國土資源局正在研究制定城鎮商品房購房人“土地使用證”發放政策，或許在不久的將來，京城的買房人都會親手拿到屬于自己的“土地使用證”了。然而目前對于許多普通購房人來說，什么是“土地使用證”？“土地使用證”有什么用處？可能還都是比較陌生的概念。于是，我們就類似問題請教了相關專家。

　　●概念：什么是“土地使用證”？

　　據專家介紹，我們上文所提到的“土地使用證”，確切來講是指“國有土地使用證”。這是確認國有土地使用權的法律憑證。土地使用證由國家土地管理局統一監制，市、縣人民政府頒發，土地管理機關填寫，發給依法使用國有土地的單位和個人，并由其保存。

　　在土地使用證內，填寫有各項數據和編號，如單位名稱、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證一般附有根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得的圖樣，隨著面積和界線的變更，附圖也應作相應改動。對于普通購房者來講，“土地使用證”是房產所依附土地的使用憑證，標志著土地性質的合法性。

　　●疑問一：為什么我的房子沒有土地使用證？

　　其實，“土地使用證”并不是一個新鮮的概念。根據我國《房地產管理法》規定，房地產轉讓或變更時，憑變更后的房屋所有權證書辦理土地使用權變更登記手續，對于依法購買的商品住宅，應當依法為購房人辦理國有土地使用權登記并頒發國有土地使用證，又稱“小土地證”。那么，為什么許多普通商品房購房人手中并沒有這張土地使用證呢？

　　市國土局有關負責人表示，“鑒于目前城鎮住宅小區產權情況復雜，本市尚未制定為所有商品住宅項目的購房人辦理國有土地使用權登記發證的統一政策和程序，導致購房人無法獲得‘小土地證’”。而據北京中原權證按揭部經理孫英杰介紹，由于實際操作的復雜與情況多樣，北京市大部分商品房小區并沒有為購房人辦理土地使用證。“此前辦理土地使用證的僅為一部分別墅以及外銷房，由于這部分房產過戶時需要到市局辦理手續，我們有時候也稱其為‘市管房’。”孫英杰說。

　　●疑問二：沒有土地使用證有什么影響？

　　北京中原權證按揭部經理孫英杰表示，目前除“市管房”以外的房產過戶時并不需要土地使用證，只要有房產證手續齊全即可，因此目前沒拿到“小土地證”并不會對房屋交易產生什么影響。

　　此外也有業內人士表示，土地使用證的缺失產生的影響更多是隱性的。“由于無法拿到‘小土地證’，購房者并不能清楚地了解購買房屋的使用權限、土地使用面積、出讓金等核心問題，也不利于保護購房者的利益。從這個角度講，頒發土地使用證是有必要的。”

　　●疑問三：將來所有的房子都會有土地使用證嗎？

　　雖然市國土局辦理土地使用證的政策及程序尚未出臺，但業內人士估計，將來并不會為所有的房子都辦理土地使用證。

　　孫英杰認為，如果為所有老房子辦理土地使用證其工作量實在太大，所以辦理工作很可能會從交易環節入手，即為將來某個時間節點之后的一手商品房與二手房辦理，不涉及再交易的二手房可能暫時不會動。此外，經濟適用房由于購房人并未交付土地費用，所以在其補交土地出讓金轉為商品房之前也是無法拿到土地使用證的。

　　●律師觀點：辦理土地使用證是一種進步

　　由于目前缺少土地使用證的情況并不影響普通二手房上市交易，有些業內人士認為辦理土地使用證只是多了道手續，并沒有什么實際意義，但一些法律界人士卻表達了不同觀點。

　　泰和泰(北京)律師事務所賀鵬律師認為，《物權法》中規定了不動產物權要實行嚴格的登記制度，土地使用權必須登記才生效，不登記不生效，而作為土地使用權證明的就是國有土地使用權證。因此，房地產統一登記即房產證和土地證“兩證”合一才是符合《物權法》規定的發展方向。例如在上海，即采用的是兩證合一的制度，即為購房者辦理具有房屋所有權、土地使用權雙重性質的“房地產權證”，其他也有很多省市也早已實施了辦理“雙證”的制度。“從這點意義上，北京盡早出臺相關措施無疑是一種進步。”賀鵬說。

　　（文/衛東）