-權利人可作為更新改造實施主體,改造項目無需由發展商實施,同時政府鼓勵權利人自行改造

　　-權利人自行改造的項目可協議出讓土地

　　-自行改造項目地價標準:拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價

　　昨日,深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《辦法》),從此這個城市的城中村改造、舊工業改造都將有法可依。從2009年12月1日開始施行的《辦法》作為國內首部系統、全面規范城市更新活動的規章,規范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內的城市更新活動。

　　從“舊城改造”到“城市更新”

　　《辦法》中不再沿用以前的“城中村改造”“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)內,根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。

　　《辦法》中也明確四類情形之一的區域才會進行城市更新,它們包括城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；環境惡劣或者存在重大安全隱患；現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求,影響城市規劃實施；依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。

　　鼓勵權利人自行改造

　　《辦法》在鼓勵權利人自行改造、自行改造可協議出讓土地等許多方面作出了制度突破。一是明確原權利人可作為更新改造實施主體,改造項目無需由發展商實施,同時政府鼓勵權利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招拍掛”出讓的政策限制,規定權利人自行改造的項目可協議出讓土地。此外,《辦法》還明確了更新改造的地價收取標準。而在以往,上述問題都是困擾深圳推進更新改造進展的重大障礙。

　　在過去,對于更新改造項目是否一定要交給“發展商”實施,原村集體或原權利人是否可以作為改造主體,未有定論。此次《辦法》為城市更新項目設定了政府收回、政府回購和權利人自行改造等多種改造方式。對于自行改造的項目,“實施主體在取得城市更新項目規劃許可文件后,應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同,土地使用權期限重新計算。”盡管沒有直言,但這段表述意味著城市更新項目的土地使用權可以通過協議方式出讓。

　　專家認為,權利人可自行改造以及自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權明確之后,將大大促進原權利人進行改造的積極性。而關于地價標準,《辦法》也作出了明確規定:“拆除重建類城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分,按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分,按照公告基準地價標準補繳地價。”

　　城市更新實行年度計劃管理制度

　　《辦法》規定“城市更新實行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度”。這表示,深圳的城市更新將按年度計劃,納入社會經濟的整體發展中予以考慮。深圳市規劃與國土資源委員會副主任薛峰表示,城市更新年度計劃將對每一年度的城市更新單元規劃和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目作出計劃安排,并將之納入全市的近期建設規劃年度實施計劃和土地利用計劃的平臺,以此強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進行。

　　此外,《辦法》還明晰了城市更新項目運作的基本流程和市、區政府及相關主管部門在城市更新工作中承擔的職能,優化了許可事項、取消了重復審查、縮短了審批時長,為項目的快捷審批、有效實施和后續監管奠定了基礎。深圳市城市更新辦公室主任徐榮告訴記者,《辦法》從違章處理到城市更新許可程序都作了明確的界定。

　　-解讀

　　市城市更新辦公室徐榮:

　　城市更新不再以項目為單位

　　《深圳市城市更新辦法》出臺,將調整對象為城市更新活動。作為內地首部系統、全面規范城市更新活動的規章,其后續實施效果也將為國內其他地區的改造工作提供借鑒。對于《辦法》,深圳市城市更新辦公室徐榮對此次出臺的《辦法》專門作了解讀。

　　在《辦法》中除拆除重建,還提出了綜合整治和功能改變共三類改造模式,為不同現狀和不同改造需求的區域提供了相應的選擇,徐榮表示,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結合,且以綜合整治為主的模式。

　　在《辦法》中首次提出城市更新實行城市更新單元規劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規劃的制定程序進行了規定。城市更新單元“要按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃”。

　　徐榮解釋說,通俗地講,城市更新不再以項目為單位進行規劃,而是以片區為單位綜合考慮其片區內的規劃和配套設施安排。“比如說,如果有兩個村都要改造,而改造規劃想在這兩個村中安排一所學校,那么這所學校到底安排在哪里就是很費腦筋的事。但如果能把這兩個村都納入到一個‘城市更新單元’中去,則可以統籌考慮,而且可以平衡各方的利益。” (記者 曲廣寧)