昨天,記者從東莞市基準地價更新成果聽證會獲悉,與2006年的基準地價相比,全市無論商業用地、住宅用地還是工業用地的基準地價水平,都有了較大幅度的上升。

　　按照新的基準地價,長安將取代虎門,成為基準地價商業用地平均值最高的區域,城區是住宅用地基準地價平均值最高區域,松山湖在工業用地的基準地價上,成為最高區域。

　　東莞從1996年開始制定基準地價體系。2001年國土資源部文件要求,各地基準地價每3年要更新一次。昨天的聽證會,就是為調整基準地價而舉辦的。聽證中的基準地價,是由深圳大學房地產市場研究中心完成的。

　　本次聽證會預定參加人員包括市相關職能部門代表、房地產開發企業代表、土地估價中介機構代表、外商企業及民營企業代表等。

　　市國土局說,基準地價要經省國土廳審定,經市政府批準后才可以在全市執行,因此,擬議中的基準地價具體數據不便透露。

　　不過,可以透露的是,以2006年東莞的商業用地基準地價為標準,擬議中的基準地價增長幅度較大。其中,全市商業用地基準地價均價增長了26.1%,全市住宅用地基準地價均價上升了38.94%,全市工業用地基準地價均價上升幅度也超過了24.23%。　

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　　什么是基準地價?

　　基準地價是政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格,是各用途土地的使用權區域平均價格,對應的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年限,由政府組織或委托評估,評估結果須經政府認可。基準地價由土地出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發及其它費用等構成。基準地價為平均價格,它的表現形式有級別價、區片價和路線價三種。

　　聽證　焦點

　　在昨天的聽證會上,不少聽證代表都向專家組提出了問題,關于商住用地的評估標準該參考哪類基準地價等問題,最引人關注。

　　為何多年不公布基準地價?

　　問:2003年國土局就委任研究機構對東莞基準地價進行評估,制定基準地價的具體數據,但從未公布研究結果。基準地價的公布對土地評估有很重要的參考價值。這次研究結果是否公布?

　　答:基準地價從聽證到公布,還需要經過省的審核、市政府的批準等程序。經過這些程序后,應該在今年年內公布東莞的基準地價。

　　商住用地該參照哪種類型?

　　問:在基準地價制定中,商業用地和住宅用地是分開算的。但東莞目前出讓的基本是商住用地,沒有純粹的住宅用地。這是否會導致住宅用地基準地價的參考價值不大?

　　答:在制定基準地價的時候,我們也考慮到了這個問題,也曾想過綜合商住用地的價值,來計算基準地價。但商住用地在核算上受限很多,不利于實操。現在得出的住宅用地的基準地價,看似簡單,但有說服力的成果不一定都是復雜的。畢竟商業在商住用地中占的的比例極少,所以住宅用地的基準地價仍然有參考價值。

　　為何長安基準地價高過虎門?

　　問:從經濟水平看,長安和虎門差不多。虎門的服裝業名氣更大,為何長安的基準地價會高過虎門?

　　答:基準地價的制定,除了考慮區域發展現狀外,也要考慮區域的整體規劃。基準地價是要有前瞻性的,不能只拘泥于現狀。虎門的面積大,土地的總價是高過長安的。但平均下來,地價就低過長安了。

　　最便宜工業用地為何在山區片?

　　問:山區的工業發展普遍比水鄉片更好,為什么山區片鎮的工業用地基準地價卻比水鄉片低?

　　答:山區片地理地貌環境復雜,山體縱橫,自然條件相對惡劣,開發難度大,開發成本較高,所以,有些區域的基準地價成為全東莞最低。 (記者 姜巖)