近日，北京、上海、深圳屢屢傳出“違約潮”，深圳違約情況更高達20%~30%。本報記者從市場了解到，目前廣州的違約比例約為5%左右，未達到10%的“警戒線”，主要集中在一手市場上，估計最終違約情況不會超過20%。

　　市場表現(xiàn)

　　上周廣州市場違約比例約5%

　　據(jù)媒體日前報道,4月27日廣州一日退房量激增至69套。雖然隨后該消息被有關部門否認，但退房現(xiàn)象成為市場關注重點。

　　在白云大道從事房地產經紀的葉先生告訴記者，每天都會有已簽約的買家打電話來跟自己商量解約的事情。但其中大部分的人態(tài)度還是猶豫不決。真正一定要解約的是那種貸款受到影響的顧客。如近期一位買家在白云花園看中一套84平方米的房源，成交價格為55萬元，已繳納定金，但是當初買家預計是給3成首付，但是新政出臺之后，首付需要增加10萬元左右，一時無法籌集，目前正在跟賣家協(xié)商解約。

　　在時代玫瑰園從事房地產中介的李釗明也告訴記者，自新政以來他們分行已經有兩單業(yè)務因為貸款首付提高的問題要解約。

　　中原地產項目部總經理黃韜表示，根據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)，上周廣州市場的違約比例約為5%左右。他認為只有該比例超過10%，才算得上是“違約潮”；對比深圳目前高達20%~30%的違約情況，廣州的違約情況并不算多。

　　滿堂紅地產研究部主任沈銳培表示，受到影響的多為在3月簽約但還未過戶就面臨新政的買家。在此期間簽約的買家中，可能有3成左右受到影響，多為改善型買家和投資者。

　　市場分析

　　大部分買家欲長期持有

　　“雖然廣州市場中違約的宗數(shù)較新政前有明顯的增加，但在市場中所占比例并不大”，不少受訪市場人士都表示，發(fā)現(xiàn)大部分買家不會輕易違約，而是通過其他渠道想辦法解決資金問題。

　　有按揭公司人士表示，近期個別銀行相應推出了銀行產品來為買家提供小額的貸款，一般貸款數(shù)額為10萬元~20萬元之間，為手頭緊張的買家解燃眉之急。

　　黃韜表示，他從個別銀行方面了解到，在5~6月時政策的后期階段，銀行很可能在實際執(zhí)行方面有所松動。因此他估計最終的違約情況不會超過20%。

　　同創(chuàng)卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文亦認為廣州不會出現(xiàn)大規(guī)模的違約潮，其一，廣州在一線城市中的成交量下降幅度相對較小，根據(jù)中國指數(shù)研究院的一周檢測數(shù)據(jù)，上周，主要城市商品房成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，一線城市中，深圳下跌64%，北京下跌45%，上海下跌38%，廣州下跌2%。

　　其二，目前廣州樓價走向還不是很明顯，畢竟廣州的買家相對理性，大部分的買家都是以長期持有為目的，因此估計出現(xiàn)大規(guī)模違約潮的可能性比較小。

　　律師觀點

　　違約金怎么算得看合同約定

　　易春秋律師事務所主任律師梁國雄告訴記者，能否拿回定金或者首付款主要看當初簽訂的買賣合同有沒有進行詳細的約定。雖然有些中介公司提供的合同會有“如果出現(xiàn)不可抗因素，買賣雙方可以協(xié)商解約”的條款，但是此次新政不一定能被界定為不可抗因素。

　　如果買賣雙方在合同中明確約定“如果出現(xiàn)政策變化，導致買家無力支付房款”的背景，并約定付款方式通過銀行按揭，才有可能被認定為情勢變更，買家可以要求解除合同拿回首付款或者違約金。一旦買賣雙方并無這樣的詳細約定，買家的定金無法收回。

　　另外，如果買家已支付首付，能追回多少款額也要看合同的約定。如果沒有約定的話，一般來說違約金不超過交易金額的20%。(記者陳芳、林琳)