日前，國務院下發(fā)通知，要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快中低價位、中小套型商品房建設(shè)，明確二套房貸首付款比例不低于40%。

　　“中央重申二套房貸政策以及要求加快中低價位、中小套型商品房建設(shè)，一方面是穩(wěn)定市場政策預期，另一方面也是給地方政府一個提醒和督促。”上海復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，此次國務院通知中不少政策以前均已出臺，但各地政府出于種種考慮，在執(zhí)行過程中大打折扣。“房地產(chǎn)調(diào)控，欠缺的并不是政策問題，而是地方政府能不能如實執(zhí)行各項政策。”

　　二套房急需科學認定標準

　　在國務院辦公廳剛剛發(fā)布的“關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”中，二套房貸首付不低于40%的規(guī)定再次引起業(yè)界極大關(guān)注。

　　尹伯成告訴記者，這一政策并無新意，國務院此次發(fā)通知重申，無非是希望各地各銀行能夠嚴格執(zhí)行，不要明緊暗松或者棄之不執(zhí)行。同時，也是對前一段“二套房貸首付比例可能提升至50%”傳言的否定，進一步穩(wěn)定市場政策預期。

　　我愛我家控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報記者采訪時表示，國務院再次重申二套房貸政策跟商業(yè)銀行信貸節(jié)奏也有一定關(guān)系，按照規(guī)律，銀行在上半年完成信貸任務后，下半年會轉(zhuǎn)入風險控制，越到年底信貸控制越嚴。但是，銀行往往也會在年底年初這十幾天的時間里“變臉”，由年底的收緊轉(zhuǎn)為年初的偏松。因此，國務院此次重申二套房貸政策，也有可能和最近一段時間銀行信貸有所放松有關(guān)。所以，這更多的是對銀行的一種提醒。

　　“雖然此次重申并無政策新意，但二套房貸本身會是今年貨幣政策的一大看點。”胡景暉分析，因為，不管是中央經(jīng)濟工作會議還是新的“國四條”，中央始終強調(diào)一方面即要支持自住和改善型住房，另一方面又要打擊投機型購房，二套房恰恰成為區(qū)分這二者的焦點。

　　胡景暉說，目前來看，有關(guān)二套房貸最重要的并非提高首付比例或是提高貸款利率，而是如何建立一個科學合理的標準，來認定二套房是改善型住房還是投資投機型購房。如果是改善型住房，首付比例可以從現(xiàn)在四成降一成或兩成，利率從1.1倍可以下浮到85%或者80%；如果是投機炒房，首付比例和利率都可以再提高。

　　目前的政策是一刀切政策，一旦政策偏松，就給投資投機留下了空子；如果偏緊，就會抑制改善型住房需求。

　　“二套房認定標準可以參考一些條件，如北京曾以人均居住面積是否達標來認定；廣東省以第二套面積要比第一套大、總價高來認定；另外有銀行以第一套房子貸款還清或房產(chǎn)已經(jīng)出售來認定。”胡景暉表示，可以參考這些條件制定一個科學嚴謹?shù)牡亩�套房判別標準，然后在這個標準內(nèi)再調(diào)整首付比例和貸款利率。

　　但這同時也存在困難，首先標準不好界定，最重要的是這個標準由誰來執(zhí)行。按照目前的現(xiàn)狀來看，應該是銀行來執(zhí)行，但銀行在房貸業(yè)務中同時又是利益主體，銀行能否真的盡職去執(zhí)行。因此，有可能會產(chǎn)生一種現(xiàn)象，就是銀行在需要放貸的時候放松標準，在需要收緊放貸的時候嚴格標準，如果這樣，這個標準就不能真正達到效果。

　　保障性住房政策在于落實

　　每一次中央出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策時，保障性住房政策都會作為其中最重要的政策放在最前列。但是，這些政策卻一年又一年的落入“只聞其聲，不見其物”的怪圈中。

　　“保障性住房如果真的加大開發(fā)力度，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場肯定有作用。”尹伯成告訴記者，最起碼可以分流市場需求，讓房價不至于瘋狂上漲。

　　但是，這么好的政策為什么看不見成效？“最主要的原因還是地方政府不愿意執(zhí)行，沒有動力來執(zhí)行。”尹伯成表示，加大保障性住房開發(fā)，勢必需要地方政府拿出一定面積的土地來配合開發(fā)，這對賣地生財?shù)母骷壵�府來說，無疑是侵犯了他們的利益。“所以，不公開對抗，但也不主動建設(shè)，導致這一政策中央強調(diào)了很多年，卻始終落不到實處。”

　　“保障性住房本身就應該由政府主導，政府都不積極，開發(fā)商更不會參與。”黑龍江省齊齊哈爾市一家地產(chǎn)企業(yè)董事長陳友發(fā)在接受本報記者采訪時表示，保障性住房是政府民生工程，開發(fā)商作為企業(yè)是以追求利益為主。所以，保障性住房建設(shè)能否落實，還是要看政府的決心。

　　“穩(wěn)定市場，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，關(guān)鍵不在于中央三令五申的出政策，而在于如何讓地方把這項政策落到實處。”尹伯成表示，落實政策的同時，還要擴大規(guī)模，降低門檻，讓更多的人能享受到這一政策。

　　胡景暉認為，要把政策落到實處，必須量化到指標，每年進行考核。可以讓北京、上海、廣東等各省各城市每年都做出詳細的計劃。以北京建設(shè)普通商品住房為例，北京目前的一手房均價是17000元／平方米，那么中低價位普通商品房價格應該在12000元／平方米。確定價位后，相關(guān)部門就可以開始制定計劃，如明年要建多少平方米這樣的房子，建在什么位置，什么時候交工等等？明確了上述這些指標后，就可以按進度開工建設(shè)，到期交付使用。

　　“如果各個城市都明確了計劃，每年都能夠建設(shè)上百萬平方米或者更多的保障性住房和普通商品住房，那么，房價也就不可能因為市場恐慌和漲價預期等原因一路狂飆。”胡景暉表示。