2009年底，中央密集出臺了多種房地產調控政策，旨在加強和改善市場調控，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。筆者認為，平抑高房價的過程可能不像表面看到的那樣簡單，這將是一個長期的過程，因此需要有一個承受持續高房價的預期。

　　經濟增長模式短期內難以轉型

　　首先，雖然2009年經濟增長主要是靠政府投資拉動，但今后房地產業仍將是我國以投資驅動的經濟增長模式的核心，且短期內難以改變。房地產業不僅直接帶動了大批產業鏈，刺激經濟增長，且在其資金循環中有超過50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資拉動經濟增長�？梢哉f，只要有這種經濟增長模式存在，房價就必然有不斷向上的牽引力。

　　其次，當前高房價也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐，這部分是形成房地產泡沫最直接的推動力。但覆水難收，大量已經進入高價樓市的銀行貸款也需要高房價的“安全”支撐，否則，經濟將面臨巨大的系統性風險。

　　第三，我們正面臨世界性產業創新枯竭。當房地產業仍是拉動經濟最強有力的產業時，除了投資房地產以帶動諸如建材、家裝家電等行業推動經濟增長，還能做什么呢？雖然這是以大量自然資源的耗費為代價的“粗放型”經濟增長模式，但在沒有一個更好的產業驅動下，經濟增長才是“硬道理”。

　　因此，縱使房價高企，但囿于內在動力和現實環境，地方政府也沒有動力壓制房價。其實，如果政府真正想限制投資與投機性購房，一道行政命令就可以了：因為房地產商品的特殊性，禁止家庭超越規定的可擁有住房面積以上的購房行為！但是，政府不會這么做。正是因為目前高房價“擠出”了大多數普通購房者，政府才更需要投資者走進房地產市場，拉動經濟增長，從而形成“高房價(及高房價預期)→擠出普通購房者、吸引炒房者→房價進一步上漲→進一步擠出普通購房者、吸引炒房者”的高房價自我強化機制。地方政府正是通過房地產及其高房價，將大量居民財富轉化為拉動經濟增長的投資，這就是問題的根本所在。

　　區域發展不平衡將長期存在

　　在相當長的時期內，我國人口的城鎮化速度將遠大于城市擴容和城鎮化進程。由于大中城市擴容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經濟邊界，必然會形成大中城市規模的有限性和需求的相對無限性矛盾，這種矛盾決定了未來大中城市房價將仍然呈上升趨勢。

　　此外，居民素質的普遍提高(其中一個最重要的群體是每年五六百萬的大學畢業生)，對大中城市的房價形成巨大推力。雖然國家對大學畢業生到西部、到艱苦地區就業、創業進行鼓勵、扶持和幫助，但區域協調發展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然，區域協調發展將是一個長期的過程。

　　居民購房意識不會輕易改變

　　筆者認為，除了加強保障房建設，發展租房市場是當前高房價下又一個現實的選擇。發展租房市場不僅可以推遲居民初次購房時間，緩解“剛性”需求壓力，更能充分利用現有住房資源，改善供求關系，從而有助于減輕房價上漲壓力。根據國際經驗，在較為完善的租房市場，即使房價-收入比不高，很多居民還是愿意通過租房解決安居問題。

　　但在我國的“有房才有家”的傳統觀念下，還是有很多年輕人進入初次購買的大軍，他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄，也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預期收入，成為“房奴”，背負著經濟和心理的雙重壓力�？v使政府著力發展租房市場，向保護租戶的利益傾斜，但筆者相信，居民這種“居者有其屋”的意識短期內難以改變。正是因為這么多的購房“外援團”，支撐了中國高房價現實，可以肯定，這種社會心理和市場行為仍將長期存在。

　　最后，經濟的根本好轉和可持續發展還需要政府繼續實施寬松的宏觀政策，這也一定程度上減弱了房地產調控政策的作用，房價上漲有了另一個內驅力。

　　因此，筆者相信，一系列調控房地產的政策措施不會真正打壓房地產業，也不會改變行業向上的趨勢。不要指望房價在短期內會有所反轉，高房價在相當長的時期內仍然是社會的焦點話題，解決高房價問題將是一個長期的過程。

   （北京大學中國經濟研究中心 宣宇）