10月份的國房景氣指數顯示出房地產行業持續向好的穩定局面，這也和目前國家經濟的穩定復蘇呈現同樣趨勢。而在優惠政策有可能終止的傳聞下，二手房市場交易的火爆更是顯示出市場對政策調整的敏感。房地產后市還有機會嗎？

　　房地產總體態勢向上

　　據國家發改委和國家統計局日前聯合發布的數據顯示，10月份，國房景氣指數為102.03，比9月份提高0.95點，這是繼今年4月出現轉升“拐點”以來，連續第7個月上漲，房地產行業連續3個月運行于景氣區間。

　　與此同時，今年前10個月，全國完成房地產開發投資同比增長18.9%。全國商品房銷售同比增長79.2%，其中商品住宅銷售額增長84.3%。 據記者統計發現，今年前10個月，全國商品房銷售面積超過去年全年，并接近2007年的歷史峰值。

　　去年年底，為了刺激樓市需求，國家先后出臺包括首套住房貸款利率七折、二手房契稅、營業稅減免等救市政策，這些政策在過去一年的市場變化中起到了決定性作用。樓市由政策向好轉化為成交量價波動再到全面復蘇的發展軌跡清晰可見。即使近期出現“地產優惠政策將到期”的傳聞，房地產市場仍然保持上揚態勢。

　　有所謂“接近住建部的一位權威人士”表態，稱去年底大部分優惠政策條款并無截止日期，僅有轉讓住房的營業稅優惠一項年底到期。但對于營業稅優惠政策是否延期，財政部稅政司依然表示“在相關政策未正式出臺前，不便回答”。

　　但是，對于政府明年是否還會繼續執行優惠利率的判斷，已經成為購房者決定出手的最終指標。

　　住房信貸政策或結構性微調

　　近期北京等一線城市出現二手房搶購熱潮，將給繼續實施優惠政策增加壓力。這可能導致偏向泡沫型的房地產市場將首先終結優惠政策，而對于部分房地產行業復蘇欠佳的地方，將很有可能繼續延續優惠利率的刺激。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林也認為，2010年各省房地產調控可能出現兩種情況：北京等房價比較高的城市，可能會對穩定房地產的政策進行微調，鼓勵提高房地產投資和自住型消費；湖南等二、三線城市由于房地產市場復蘇周期慢于一線城市，可能會順延2008年底的優惠政策，或采取更為激進的扶植性措施。

　　實際上，在優惠期內，樓價相對較低的階段是成交量攀升的時期，而在房價快速上漲后的近幾個月價升量跌的現象已經非常明顯，年末的瘋狂則是基于對政策的判斷呈現出的非正常現象，這說明目前市場成交量的急劇攀升已經透支了未來的需求。

　　“不論房市優惠政策是否持續，只要房價依然維持在現在的水平上，價升量跌就不可避免。”東興證券房地產行業分析師鄭閔剛對記者表示。在中央經濟會議定調未來房市之后，明年一季度樓市成交量會有一個下坡，接下來或許會有價格小幅盤整。

　　由中國社會科學院發布的住房綠皮書《中國住房發展報告(2009-2010)》指出，住房間接金融市場(即信貸市場)相對于直接住房金融市場強勢地位將依然延續，但結構占比可能會有所下降，2009年四季度或進行結構性微調。

　　區域經濟成為房地產投資熱點

　　從非常規的信貸手段回歸到常態信貸，這也是經濟發展的大勢所趨。但是，現在的房地產市場實際上是喜憂參半，其中利好因素也不少。

　　上海迪斯尼項目落地，海南申請規劃國際旅游島，天津濱海新區調整行政規劃獲批，三大城市發展規劃與項目消息發布之日，也成了當地地價、房價和股價暴漲之時。除此之外，北京宣布2900億元投入規劃新南城，廣西的中國東盟自由貿易區落定，也都在近期引發了當地房地產市場的漲價潮或強烈的漲價預期。

　　由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過房地產業拉動本地經濟增長，以及完成土地供給計劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應會進一步加大。在這兩方面力量共同作用下，土地市場的交易面積會有所增加，這將促使開發商加速拿地進程，從而使整個開發周期縮短。

　　高盛亞洲經濟學家喬虹亦表示，明年拉動內需的很大一部分動力將是私人的投資，而非政府主導投資。在私人投資中，房地產投資是很重要的一部分，相信房地產的價格會有所保證，投資也會跟進。

　　國泰君安認為，短期看二線城市的房價有望緊跟一線城市上漲，尤其在未來中國出口導向型經濟模式逐步轉向內需拉動型的過程中，中部地區中心城市的房地產將可能具有更大的躍升潛力。

　　上述社科院的報告預測，在沒有出現新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價格增長過快及開發企業資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場可能有一個銷售量回落和價格小幅調整的過程，投資開發則將繼續保持上升。

　　2010年第一季度銷售量可能出現緩降，而價格基本保持平穩；第二季度受通貨膨脹預期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩定或出現下降，開發投資上升或保持穩定。

　　而投機需求旺盛造成市場供不應求和房價上漲過快，銷售增長和投資增長難以實現預期目標，也是2010年住房市場將面臨的壓力與風險。(蘇慧)