2009年，資本市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性及寬松的貨幣信貸政策，造就了房地產(chǎn)企業(yè)融資的新一輪盛宴。不過(guò)進(jìn)入下半年，內(nèi)地房企的香港上市之路并沒(méi)有預(yù)想中的那么一帆風(fēng)順。一方面，股市和樓市的有所調(diào)整影響著市場(chǎng)的預(yù)期；另一方面，預(yù)備上市房企的估值被指偏高，似乎有眼高手低之嫌。

　　“香港市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的關(guān)注從未減退，目前的資金流動(dòng)性也依然充裕，對(duì)來(lái)上市的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)是客觀有利的，但是很多房企定價(jià)偏高。”第一上海證券的市場(chǎng)策略員葉尚志指出。雖然因?yàn)楸驹侣氏壬鲜械暮闶⒌禺a(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等或遭遇破發(fā)或下調(diào)籌資規(guī)模，使得業(yè)界認(rèn)為香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房企的投資熱情正在降低，但葉尚志認(rèn)為，主要原因并不是來(lái)自市場(chǎng)關(guān)注度或是資金面的壓力。

　　香港投資者的選擇

　　“從衡量標(biāo)準(zhǔn)看，新股發(fā)行，我們總是與已經(jīng)上市的同類企業(yè)作比較，內(nèi)地房企上市也是一樣。如中海這樣的老牌房企，市值有1400多億港元，市盈率也就22倍，而現(xiàn)在的一些準(zhǔn)備上市的房企的估值顯得并不是很合理。”在葉尚志看來(lái)，以今年沖刺上市的不少內(nèi)地房企的條件，只能算作中盤股，但是發(fā)行股數(shù)和集資規(guī)模卻不小，基本都是好幾十億甚至上百億港元，可是與前幾年上市的一些內(nèi)地房企相比，他們真正的市值未必?fù)蔚闷鹑谫Y目標(biāo)，何況去年至今年初，內(nèi)房股已經(jīng)經(jīng)歷一輪下調(diào)。

　　此外，業(yè)務(wù)地區(qū)也是一個(gè)重要的考量因素。“地多項(xiàng)目多往往能提高房企價(jià)值。一般總是認(rèn)為，布局較廣則經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較為分散，同時(shí)一線城市的發(fā)展往往優(yōu)于其他城市，這也是許多計(jì)劃上市的房企拼命買地，特別是在一線城市布局的原因。”葉尚志表示。相應(yīng)的，也有分析指出，近來(lái)在香港上市的內(nèi)地房企多屬地產(chǎn)行業(yè)的“第二梯隊(duì)”，雖有一定的品牌影響力，但業(yè)務(wù)多集中于一些固定區(qū)域，而基于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌之勢(shì)加劇，他們傾盡全力也想在資本市場(chǎng)內(nèi)建立起融資通道，并且今年沖刺上市的內(nèi)地房企有相當(dāng)一部分是此前失利而卷土重來(lái)的，似乎已經(jīng)到了非上不可的地步。

　　內(nèi)地樓市已現(xiàn)泡沫

　　與此同時(shí)，股市和樓市的表現(xiàn)也影響著市場(chǎng)的“心情”。從香港大盤表現(xiàn)來(lái)看，葉尚志認(rèn)為，目前的確達(dá)到了一個(gè)相對(duì)高點(diǎn)，畢竟恒生指數(shù)自今年3月起從11300點(diǎn)一路攀至22000點(diǎn)；不過(guò)，近期香港金融管理局的報(bào)告顯示市場(chǎng)繼續(xù)得到注資，流動(dòng)性得到保證，而澳洲在全球的率先加息也被視作市場(chǎng)好轉(zhuǎn)形成利多，所以未來(lái)就看兩方面的“較量”了。

　　而從樓市表現(xiàn)來(lái)看，價(jià)漲量縮是當(dāng)前的主要特征。“為什么在如此高位上市場(chǎng)價(jià)格依然上漲？答案是市場(chǎng)參與各方還都期望或認(rèn)同房?jī)r(jià)會(huì)漲，市場(chǎng)買賣雙方能夠?qū)�接得上。為什么�?huì)出現(xiàn)量縮？答案是在價(jià)格快速攀高后，市場(chǎng)購(gòu)買力卻相對(duì)降低，雖然有投資需求在追漲，但這部分需求占總社會(huì)需求的比重畢竟不大，不太可能出現(xiàn)價(jià)格一邊高速上漲，另一邊銷量也持續(xù)猛增的情況。一般意義上來(lái)看，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)升量減的態(tài)勢(shì)后，基本可以判定這個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫。說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)一點(diǎn)泡沫都沒(méi)有肯定是站不住腳的，但如果又過(guò)分夸張了泡沫的程度，則又容易對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生新的干擾。”易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為。

　　好在對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)整所形成的壓力不大。“我們并不認(rèn)為眼下樓市遭遇的是‘拐點(diǎn)’，雖然近期信貸政策等有所緊縮，但并非打壓性質(zhì)，樓市也只是先來(lái)一個(gè)整理，但房?jī)r(jià)下行的概率不大。從目前的新股發(fā)行來(lái)看，只要調(diào)整招股策略、合理定價(jià)，上市應(yīng)該問(wèn)題不大。”葉尚志表示。