15日在中國地產(chǎn)金融年會上，地產(chǎn)大佬開始把脈2010年房價走勢，盡管對房價漲跌這一話題未能達成一致見解，但都認為政策成為最牽動開發(fā)商神經(jīng)、左右未來樓市走勢的因素。

　　開發(fā)商賭政策

　　對于2008年房地產(chǎn)行業(yè)的慘淡行情，業(yè)內不少人士都認為除金融危機影響外，二套房貸收緊等政策的出臺是對市場影響最大的因素，房價似乎被二套房貸政策的繩索捆綁，一緊就跌，一放就漲。

　　但面對微調的政策，和主管部門“我們不支持高房價”的明確表態(tài)，過了一年多政策寬松好日子的開發(fā)企業(yè)再次擔憂二套房貸及稅費優(yōu)惠政策是否會有所改變？

　　“貨幣政策還會適度寬松的前提下，房地產(chǎn)在明年將有更好表現(xiàn)”，北京中坤長業(yè)地產(chǎn)董事長黃怒波的判斷代表了絕大部分參會開發(fā)商的心聲——流動性充裕必然會對住宅市場帶來支撐。不少開發(fā)企業(yè)也愿意相信，實體經(jīng)濟仍需依靠房地產(chǎn)行業(yè)拉動的事實將保護這個行業(yè)不會受到太大政策干擾。

　　國家統(tǒng)計局綜合司公布的一組研究數(shù)據(jù)似乎也在印證上述判斷：每100元的房地產(chǎn)投資將帶動34元的機械設備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。綜合而言，每100元的房地產(chǎn)投資大約會為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。

　　香港路勁基建主席單偉豹指出，明年年底有可能出現(xiàn)世界范圍內的通脹，隨著美國經(jīng)濟復蘇，人民幣升值可期,加上房地產(chǎn)帶動上下游GDP增長已是不爭事實，這些前提條件之下，中央政府不可能隨意出臺對房地產(chǎn)有傷害性的政策。預計房地產(chǎn)行業(yè)在五年到十年之內仍將螺旋式上升。

　　任志強：明年一定比今年差

　　民生銀行15日發(fā)布的《中國地產(chǎn)金融藍皮書》測算，目前全國平均房價收入比已經(jīng)接近11，月供占家庭可支配收入比達到33%，房價已經(jīng)快超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力。此外，民生銀行抽查了多個城市的租售比均低于1：300，項目投資回報率明顯偏低。因此，目前房價已經(jīng)接近運行到階段性上限，進一步上漲空間有限。

　　由于銷售旺盛帶來大量資金回流，寬松貨幣政策使得企業(yè)融資順暢，因此短期內開發(fā)企業(yè)集體降價的可能性微乎其微，預計2010年樓市整體格局特征將是：需求充分挖掘；供求關系緊張短期難以化解；行業(yè)資金充足度和開發(fā)能力顯著加強；房價繼續(xù)上漲將出現(xiàn)虛高并現(xiàn)價升量平或量跌的狀況。

　　首創(chuàng)集團董事長劉曉光認為，明年核心城市、核心地段的城市房價會基本趨于穩(wěn)定，城市價值比較低的城市或者核心城市周邊的地塊可能出現(xiàn)震蕩市。

　　“明年可能是好年景，但一定比今年差”，作為地產(chǎn)行業(yè)的“意見領袖”，華遠地產(chǎn)董事長任志強給出的這一斷言讓占地產(chǎn)界絕大多數(shù)的唱多派頗為驚愕。他透露，華遠地產(chǎn)今年前三季度的銷售額同比增幅超過70%，在此基礎上明年如果還能增長兩至三成將是非常優(yōu)異的業(yè)績。此外，由于今年初投資增速和新開工面積大幅下降，明年3—6月以前新增供應量速度將會下降，屆時就算存在需求量也將難以保證供應，他預計，明年二三季度是大部分具備銷售條件的樓盤比較合理的推廣時間窗口。

　　中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，不能簡單考察指標的“跌”或“漲”，價高也未必對開發(fā)商就是好事，明年房地產(chǎn)的走勢，還取決于世界經(jīng)濟和全世界的資產(chǎn)價格總體的平穩(wěn)程度。(蔡宗琦 趙曉路)