日前，杭州頂級別墅區(qū)九溪玫瑰園一別墅業(yè)主因為私建地下室被執(zhí)法部門強制回填。這一事件讓悄然流行多年的別墅“二次改造”行為再度引發(fā)關(guān)注。私自改建別墅合理合法嗎？我的空間就能我做主？

　　別墅業(yè)主興起“二次改造潮”

　　日前，杭州頂級別墅區(qū)九溪玫瑰園竹韻區(qū)內(nèi)，某別墅業(yè)主在自家別墅前私自開挖地下室被舉報。由西湖區(qū)拆違辦牽頭，當(dāng)?shù)卣�府組織，西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局之江中隊與區(qū)公安、國土等相關(guān)部門聯(lián)合出動了80多人，對這個巨大的地下室進行了強制拆除。

　　記者看到，這幢別墅前的巨坑已經(jīng)被填平，并基本恢復(fù)了原狀，而私建行為直接導(dǎo)致了別墅本身需要加固。西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局之江中隊隊長王盛告訴記者，這個長方形的大坑緊挨別墅東側(cè)，深3.6米，面積約370平方米。巨坑全部回填用了約300余車廢土，20輛工程車忙了兩天才完成。“巨坑底部已澆好水泥，四周用密密麻麻的鋼筋做好了圍護架。這個地下室要是做出來，幾乎是多了一套別墅的面積。”他說。

　　王盛說：“我們從去年5月份開始調(diào)查私挖地下室的情況，目前九溪玫瑰園近200幢別墅中有22幢別墅業(yè)主因為私挖地下室被立案查處。如果業(yè)主不按照我們的要求回填，將會被相關(guān)部門強制回填，我們也會根據(jù)實際情況，對相關(guān)業(yè)主做出罰款等處理。”

　　據(jù)九溪玫瑰園物業(yè)管理相關(guān)工作人員介紹，這些私挖的地下室主要用來做儲藏室和活動室。多數(shù)業(yè)主將地下室修建成了游泳池、棋牌室、健身房、家庭影院、酒吧等活動室。修建費用在幾萬元到幾十萬元不等，豪華的地下室甚至花費高達(dá)40多萬元。

　　記者了解到，除了杭州九溪玫瑰園等別墅區(qū)以外，北京、深圳、成都等多個城市的別墅區(qū)都存在著“二次改造”現(xiàn)象。除了私建地下室以外，還有不經(jīng)規(guī)劃局審批，私自在別墅旁邊搭建“樓外樓”、在露臺上搭建“陽光房”、在車庫上方進行加層、擠占屋前房后的綠地，甚至是拆掉原有別墅重新翻蓋，將原來的獨立別墅改成聯(lián)體別墅……

　　私自改造別墅引爭議

　　據(jù)了解，帶有地下室的別墅市場反應(yīng)良好。杭州大華西溪風(fēng)情四期的排屋，開發(fā)商就專門做了地下室。城北親親家園有一種下沉式庭院的戶型，因為帶有四五十平方米的地下室，在二手房市場的價格也要比同面積的戶型高出不少。

　　杭州陽光天際別墅區(qū)業(yè)主張宇告訴記者，修建地下室可以使居住面積增加一倍，費用卻遠(yuǎn)比購買新房便宜，因此在別墅業(yè)主中很風(fēng)行。如果別墅自身沒有帶地下室，不少業(yè)主選擇了私自修建。“以前好像也沒有相關(guān)法律明文規(guī)定說不可以自己修地下室，而且業(yè)主中也的確存在著流行、攀比之風(fēng)。所以私挖地下室就盛行起來。”

　　也有部分別墅業(yè)主對政府強制回填地下室的做法表示了質(zhì)疑，對自己買下的房產(chǎn)進行改建，并不影響他人居住，為什么要被強制回填？難道房產(chǎn)權(quán)不受《物權(quán)法》保護嗎？

　　對此，九溪玫瑰園一位不愿意透露姓名的別墅業(yè)主告訴我們，私挖地下室的別墅業(yè)主動靜非常大。“經(jīng)常有大卡車開進開出，搞得塵土飛揚。突然間哪個庭院的整塊草皮都被掀了，突然間又聽說因為亂挖地下室影響房子安全了。這對我們?nèi)粘Ｉ�活影響很大。�?

　　天涯論壇網(wǎng)友“水天一線”認(rèn)為，這些別墅業(yè)主模糊了“私人領(lǐng)地”和“私有領(lǐng)地”的概念，肆無忌憚地改變土地使用性質(zhì)，而沒有區(qū)分清“產(chǎn)權(quán)”和“使用權(quán)”的概念。這不但不合法，也不合情理。

　　私建地下室不受法律保護

　　《物權(quán)法》第136條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。

　　浙江省澤厚律師事務(wù)所律師楊高波這樣解讀：“這是《物權(quán)法》首次在立法上把土地的地表、地上、地下的用益物權(quán)分別予以確認(rèn)。這表明，私建的地下室等也是不動產(chǎn)，也可以依法獲得合法產(chǎn)權(quán)證明。但前提是必須獲得規(guī)劃部門的審批。如果沒有獲得批準(zhǔn)，那些業(yè)主在自家院子中大興土木，均屬于違章搭建。不在《物權(quán)法》保護之列。對于這些行為，物業(yè)有權(quán)利也有義務(wù)及時勸阻。如果業(yè)主不聽勸告，相關(guān)部門可以依法強制執(zhí)行。”

　　杭州某房地產(chǎn)公司風(fēng)險投資部門資深專家告訴記者，在國外，人們對居民住宅都有嚴(yán)格的建設(shè)規(guī)范，不能隨意改建。比如在美國舊金山，因為該地區(qū)是地震多發(fā)帶，所以一般民居的高度不得超過三層，不得使用磚混結(jié)構(gòu)，必須用木頭搭建，以保證居民生命安全。

　　“別墅業(yè)主的產(chǎn)權(quán)僅限于別墅本身，并不包括其花園，房前屋后的產(chǎn)權(quán)，這些是小區(qū)全體業(yè)主共有的，屬于公共產(chǎn)權(quán)。因此這些業(yè)主沒有權(quán)利在公共產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域大興土木。房地產(chǎn)開發(fā)商在建地下室的時候會經(jīng)過一系列程序的規(guī)劃審批，對于個人而言也必須如此。但因為個人私建存在影響他人生活環(huán)境，容易引發(fā)不安全因素等問題，一般個人申請修建地下室的要求是不會被批準(zhǔn)的。”他說。