今年國(guó)家對(duì)房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)調(diào)控新政以來(lái)，關(guān)注、猜測(cè)、預(yù)言者不斷。不少人把本輪調(diào)控的走勢(shì)與前兩次調(diào)控進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)性的類推，期望著不久會(huì)有新一輪反彈。甚至有人推測(cè)：今年四季度上海房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回暖。

　　我認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)“變臉”成定局，市場(chǎng)價(jià)格總體下行趨勢(shì)有可能成為市場(chǎng)“拐點(diǎn)”。

　　從調(diào)控政策的深入來(lái)看“國(guó)十一條”以后，中央及地方正以金融、稅收等有效手段，逐步凸現(xiàn)本輪調(diào)控的決心，并越來(lái)越深入市場(chǎng)，目的是抑制投資、打擊投機(jī)、打壓房?jī)r(jià)。近期關(guān)于土地增值稅預(yù)征比例提高、二套房清晰界定、放貸比例、利率提高等方案的推出以及房產(chǎn)稅的信號(hào)，都體現(xiàn)出“國(guó)十一條”后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的逐步深入，并直接影響到后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，甚至產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)業(yè)總體格局的影響。可以預(yù)計(jì)，與“國(guó)十一條”相匹配的其它有關(guān)政策在后續(xù)似有推出的可能性。

　　從市場(chǎng)流量來(lái)看，本輪政策推出后，雖然近兩個(gè)月來(lái)，從市場(chǎng)成交的直接價(jià)格變化來(lái)看似較平靜，但“流量決定價(jià)格”的前奏已經(jīng)出現(xiàn)。上月，上海商品房成交創(chuàng)近六年來(lái)市場(chǎng)新低，已說(shuō)明買賣雙方處于強(qiáng)烈觀望期。成交流量的嚴(yán)重萎縮，并非是國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的目的，但觀望不久，必會(huì)影響到市場(chǎng)價(jià)格。相信，這種市場(chǎng)低成交格局持續(xù)在六、七月份中出現(xiàn)，八、九月中會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)成交價(jià)“變臉”。

　　從心態(tài)來(lái)看。買賣雙方面對(duì)調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的前期效應(yīng)，心態(tài)各不相同。買方持幣觀望的目的是期待房?jī)r(jià)下跌，而且不是小跌入市。所謂的剛性需求，也不會(huì)急于在政策調(diào)控和市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗的時(shí)期入市，所以買方處于持幣、待購(gòu)、觀望的有利地位。賣方處于觀望價(jià)格走勢(shì)、期待調(diào)控政策平穩(wěn)、甚至夢(mèng)想市場(chǎng)反彈。從五月份新盤開(kāi)盤嚴(yán)重減量可以看出，開(kāi)發(fā)商在壓庫(kù)等待。雖然恒大地產(chǎn)打折風(fēng)沒(méi)有引起市場(chǎng)降價(jià)風(fēng)，但隨著市場(chǎng)成交量的萎縮，上市公司因?yàn)槟陜?nèi)計(jì)劃要求及部分資金流短缺，房產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)先期促銷，必導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格下滑。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格同盟的可能性不復(fù)存在。

　　因此可以預(yù)測(cè)，今年的二季度市場(chǎng)觀望、流量下挫，三季度價(jià)格動(dòng)蕩、流量萎縮，四季度促銷拉動(dòng)價(jià)格下行的走勢(shì)已難以改變。多種信息合成的走勢(shì)表明：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年內(nèi)總體下行15-20%的走勢(shì)已難改變。期待市場(chǎng)快速回暖、價(jià)格反彈可能僅僅是賣方市場(chǎng)的自我安慰。文/ 許仰東