如一石擊水，南寧將試點取消商品房預(yù)售制度的消息，引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注。人們據(jù)此認(rèn)為，商品房預(yù)售制度將就此走向終結(jié)。但時隔一周后，1月30日、31日相繼有媒體報道說，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部否認(rèn)要取消商品房預(yù)售制度。

　　今天，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，目前在南寧試點取消商品房預(yù)售制度，就是要看看取消這項被公眾批評的制度，會給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來什么樣的影響。

　　雖然現(xiàn)在判定這項制度將被取消為時尚早，但無論如何商品房預(yù)售制度已經(jīng)站在了存廢的十字路口。

　　商品房預(yù)售制度有哪些問題

　　與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市相比，南寧在房地產(chǎn)方面并沒有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后，這里卻一下成為關(guān)注的焦點。

　　在1月23日召開的廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東在工作報告中提出，將在今年選擇南寧作為取消商品房預(yù)售制度的試點。

　　關(guān)于這個試點，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳并沒有進一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點，有些媒體據(jù)此作出了商品房預(yù)售制度將在全國取消的判斷。

　　廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室的一位工作人員告訴記者，他們接到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知，要求進行試點工作，現(xiàn)正與南寧市進行相關(guān)工作的對接。

　　“目前還沒有確定別的地方進行這樣的試點。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房預(yù)售制度運行十幾年來確實存在一些問題，以致公眾認(rèn)為開發(fā)商是鉆制度的空子，空手套白狼。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，運行到目前這個階段，想在一個地方做一些檢驗，試點取消預(yù)售制度，看看對房地產(chǎn)市場會帶來什么影響。如果取消了這項制度，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就難以進行，那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機；如果取消對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)沒什么影響，那就應(yīng)該考慮這項制度是否有必要繼續(xù)存在。

　　在這位負(fù)責(zé)人看來，商品房預(yù)售制度與當(dāng)前公眾反應(yīng)強烈的高房價并沒有直接關(guān)系，但開發(fā)商還沒有建好房子就開始賣，確實讓公眾覺得不舒服。

　　商品房預(yù)售制度始于1994年，當(dāng)年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現(xiàn)了“商品房預(yù)售”的字眼。

　　1994年，《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，新的住房制度正在醞釀形成，發(fā)展商品房市場是基本的思路。

　　“這個時期國家對商品房市場還沒有經(jīng)驗，開發(fā)商一哄而上，但資金不足，實行預(yù)售制度就是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金難題。”中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海說。

　　由于這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進行銷售，使得開發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。

　　但這項制度導(dǎo)致的問題也逐漸顯現(xiàn)。

　　從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠了解，即使交房時有問題多數(shù)也只能被迫接受；從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，樓盤就可能爛尾，但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人。

　　由于資金已經(jīng)通過預(yù)售回籠，開發(fā)商沒有了銷售、資金的壓力，捂盤囤房成為可能。

　　有人曾總結(jié)了商品房預(yù)售的若干宗罪，認(rèn)為這項制度對消費者不公平，也造成了房地產(chǎn)市場的泡沫。

　　“在我們接手的商品房糾紛案件中，幾乎所有糾紛都是因為商品房預(yù)售制。”北京市京華律師事務(wù)所律師徐斌告訴記者。

　　在徐斌看來，商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問題，往往又沒有足夠的懲罰開發(fā)商的措施。

　　“上海倒樓事件就是一個典型的例子，消費者已經(jīng)買了房子，但這個房子沒有建成就倒了，購房人該怎么辦？”徐斌說，在我國目前的法律框架內(nèi)，對開發(fā)商的懲罰措施不夠，往往會因為預(yù)售制度出現(xiàn)一些奇怪的案件。原本30萬元的房子建成后很可能價格已漲到了80萬元，這個時候有些開發(fā)商就會違約不賣給原來的購房人，打官司最多只能獲得兩倍的賠償，開發(fā)商依然獲利。

　　完善監(jiān)管能否堵住預(yù)售制度漏洞

　　商品房預(yù)售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，同時，這項制度也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。

　　2005年，人民銀行發(fā)布報告，稱“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度”，建議取消商品房預(yù)售制度。

　　面對央行的建議，原建設(shè)部新聞發(fā)言人作出了不能取消的回應(yīng)。

　　在房價不斷上漲的過程中，商品房預(yù)售制度的欠缺日益引人關(guān)注。在每年的兩會上，都會有取消這項制度的提案或建議。

　　“如果取消預(yù)售制，房價會暴漲。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，如果南寧市取消這項制度，南寧人買房會受影響。因為沒有了這項制度，開發(fā)商會因為資金的問題退出南寧的房地產(chǎn)市場，沒有了供應(yīng)，價格會大漲。

　　在董藩看來，預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺，老百姓擔(dān)心買不到房子才愿意提前交錢。預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠，開發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開發(fā)商就沒有那么多的錢去建那么多的房子，這對住房的供應(yīng)是很大的打擊。

　　“只有房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來，才能實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”董藩說，目前住房的供應(yīng)依然短缺，如果取消預(yù)售制度，房價可能上漲幅度更大。

　　在董藩看來，預(yù)售制度本身并不是罪惡，關(guān)鍵在于政府部門要承擔(dān)起責(zé)任，制定監(jiān)管，完善懲罰措施。

　　持有類似觀點的還有我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉。他認(rèn)為，當(dāng)前國家還處在需要擴大房地產(chǎn)供應(yīng)的階段，而擴大開工、擴大供應(yīng)又是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的需要，當(dāng)前還不宜完全取消預(yù)售制度。

　　胡景暉告訴記者，歐美國家房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較穩(wěn)定，每年新增需求很少，所以不需要實行預(yù)售制度來促進開發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問題。

　　“預(yù)售制度現(xiàn)有的問題能不能在這個制度內(nèi)部解決？”胡景暉說，預(yù)售制度造成的法律風(fēng)險等問題可以通過加強相關(guān)配套制度的建設(shè)來解決，取消預(yù)售制度恐怕也很難完全消除現(xiàn)有的問題。

　　預(yù)售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國商品房預(yù)售制度不同的是，在國外，預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。

　　“在國外，預(yù)售制實行第三方監(jiān)管。”胡景暉說，預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商，而是由律師行、銀行等機構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。

　　但是在我國，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商。

　　徐斌認(rèn)為，由于目前與預(yù)售制度配套的法律法規(guī)缺失，堅持預(yù)售制度弊大于利。

　　“地方政府為什么這么熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)？因為賣地就能賺錢，不斷拆遷不斷賣地，土地財政帶來了巨大的收益。”徐斌說，在這樣的利益驅(qū)動下，政府并沒有太多興趣去完善對房地產(chǎn)的監(jiān)管體系，這也是與預(yù)售制度相關(guān)的配套法律法規(guī)缺失的重要原因。

　　徐斌認(rèn)為，在這樣的情況下，還是應(yīng)該先取消預(yù)售制度，等到相關(guān)配套法律法規(guī)完善了之后再考慮實行預(yù)售制度。 (李松濤）