本月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，成為新年樓市政策“第一拳”。五大舉措雖大部分只是政策重申，但表明了中央政府對于高房價的高度重視。而在此之前，來自不同渠道的利空傳聞此起彼伏，無一例外地釋放出調控的信號，風聲四起，顯示出當下房地產市場對“政策之手”的極度敏感。

　　事實上，本刊記者近期踩盤發現，當前廣州的房地產市場出現冷熱不均的現象：老城區稀缺物業仍人氣旺盛，以投資客為主的樓盤則人氣驟減。市場上恐慌性購房行為有所減少，市民購房更為理智。

　　當下的房地產市場折射出這樣的現象：進入樓市的仍是有錢人的游戲。購房人群范圍的縮小對房價快速上漲造成一定的壓力，但卻不足以導致樓價立刻下挫。有業內人士認為，2010年，廣州房價或將“騎虎難下”。

　　政策環境：調控風聲四起

　　本月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》指出，隨著房地產市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。《通知》從增加保障性住房和普通商品住房有效供給，到抑制投機性購房行為、加強金融風險防范等五個方面，進一步加強對房地產市場的調控。而在此之前，關于房地產調控的風聲不斷。

　　中央部委各項政策顯然已經得到了地方尤其是房價高企的大城市的快速配合。先是上海落實“國四條”、廣州加大限制土地處置力度，接著深圳明確表示：今后三個月內將嚴厲打擊房地產違規投機行為。難怪中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌連連感嘆：“地方非常敏感，反應迅速。”

　　隨后，市場傳言，物業稅開征將從深圳等城市試行。并“言之鑿鑿”地稱，銀監會準備對二套房貸大動手腳，導致房地產股應聲大跌，更讓銀監會不得不再次出面重申：并未就二套房貸出臺新政策，對“首付比例調高”的說法“不要誤傳”。

　　綜上種種，雖對房地產市場尚未產生太大的威懾作用，但政策“敲山震虎”的意圖已經十分明顯，并對市場購房心理造成明顯的影響。

　　市場動向：購房更顯理智

　　據記者踩盤觀察，目前市場上的恐慌性購房行為明顯減少。最直接的例證是元旦市場未見表現十分火爆的樓盤。盡管市場的平淡一方面也有開發商優惠幅度不高的原因，但也從另一方面反映出消費者購房心理更顯理智。

　　位于中心城區的某樓盤近日開盤，已關注此樓盤近三個月的張先生告訴記者，“宣布排號時，我托了關系都沒排上，因為準備搶購的人太多了。但隨后國家接連出臺調控政策，大家開始擔憂房價會回落，現在售樓中心已給出一些購房優惠，說明買房的人根本沒有之前想象的那么多”。記者踩盤時同樣發現，去年下半年來那股恐慌性購房潮的確不再。更有業內人士坦言，去年第三季度的恐慌性購房需求已經透支了部分市場，也是當下市場冷淡的原因之一。

　　記者還發現，近來越來越多開發商紛紛對外拓展客戶群，去香港、北京、上海等地做推介。比如最近“半價銷售”的美林湖，據稱外地買家占到六成；星河灣一半買家是外地人；劍橋郡有四成買家是外地的。這些樓盤大多是高端物業，某操盤手對記者說，“對于外地客來說，廣州的房價太便宜了”，但他并不諱言，相比外地購房者的“大手筆”，本地投資者卻是越來越“縮手縮腳”了。最明顯的莫過于珠江新城的物業，最近人氣一直不旺，原因就是許多本地投資者淡出市場。

　　前景預測：房價繼續上漲？

　　盡管政策轉向，購房心理有變，然而，許多人擔憂房價仍然會是“騎虎難下”。

　　有跡象表明，當前房價已經使得購房人群相當單一，大部分首次置業者離場后，承接力較高的換房群體和投資者入主市場，這樣的人群對房價只會繼續推高，而不會讓房價掉頭向下。

　　而在本地投資者雖然有所收手的情況下，仍有不少外來資金進入樓市。據業內消息稱，去年底，香港銀行里大約有5000億港元準備進入內地，其中有一部分資金正是瞄準樓市而來。樓市的投資性需求，也很難因為宏觀調控被徹底抑制。

　　而只要有錢人對樓市繼續鐘愛，房價便會有繼續上漲的動力。盡管可能會越來越冷清，也可能會帶來更嚴厲的調控。

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　　“國十一條”

　　本月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，業內稱為“國十一條”。《通知》指出：

　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

　　(一)加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。

　　(二)增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。

　　二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。

　　(三)加大差別化信貸政策執行力度。對申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　(四)繼續實施差別化的住房稅收政策。

　　三、加強風險防范和市場監管。

　　(五)加強房地產信貸風險管理。

　　(六)繼續整頓房地產市場秩序。住房城鄉建設部門要會同有關部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。

　　(七)進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。

　　(八)加強市場監測。

　　四、加快推進保障性安居工程建設。

　　(九)力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　(十)中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準。

　　五、落實地方各級人民政府責任。

　　(十一)進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。國務院有關部門要加強對各地貫徹落實房地產市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查。（詹青）