經(jīng)歷了2009年波瀾壯闊式的發(fā)展，2010年的樓市是否將轉(zhuǎn)向波瀾不驚？目前市場普遍的看法是，在宏觀政策基調(diào)不變，地產(chǎn)商財務狀況良好的情況下，政府的適度調(diào)控有益于樓市“風和日麗”的發(fā)展。不過鑒于新的流動性刺激及非理性因素擾動，不排除將來政府采取嚴厲手段的可能性。一面是地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長，一面是穩(wěn)定房價確保民生，如何在二者之間平衡將在很大程度上主導今年的樓市行情。

　　不容否認，經(jīng)歷了史無前例的流動性推動和持續(xù)快速的去庫存化，目前中國樓市的格局已同2008年有了天壤之別，即使與興盛一時的2007年相比，目前的宏觀環(huán)境也使樓市處于更加敏感的境地。對于過高的房價、過熱的投機，政府已經(jīng)表明了態(tài)度并出臺了初步措施，新年伊始效果如何還有待市場檢驗。

　　不過，歷史經(jīng)驗表明，無論從CPI與地產(chǎn)銷售速度的走勢看，還是從M2與地產(chǎn)價格指數(shù)的相關性看，未來樓市的價量仍會保持高位，巨量信貸引發(fā)的資產(chǎn)價格重估還可能繼續(xù)，與其說目前的措施主要針對高企的房價，不如說更多的為了防患于未然。如果前期政府的措施有效、執(zhí)行得力，房價走勢平緩、成交量將繼續(xù)活躍，那么樓市可能續(xù)寫2009年的神話；反之，如果房價繼續(xù)過快上漲，不僅可能會引發(fā)量跌后市場的持續(xù)盤整，更可能經(jīng)歷政府嚴控后市場的低迷甚至逆轉(zhuǎn)，這在經(jīng)濟基礎尚需夯實的后危機時代，無疑是不愿被看到的。

　　與過去十年27.46%的平均增速相比，目前18%左右的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍處于較低水平，透過高房價、熱投機等表象，從另一面折射出更多的是地產(chǎn)投資的不足與不平衡，這一點已從去年四季度以來迎頭而上的新開工面積增速上體現(xiàn)出來。而不平衡主要體現(xiàn)在：除了京滬深穗等一線大城市房價級數(shù)式的增長，中西部二三線城市價格上漲幅度不大，甚至一些地方投資環(huán)比下降。正是投資不足才引發(fā)了可供面積的減少，而也正是區(qū)域發(fā)展的不平衡導致了樓市投資的馬太效應。如果政府調(diào)控適度，地產(chǎn)商預期不改，則新開工面積的持續(xù)回升將大大緩解供應不足的狀況，從而帶動地產(chǎn)投資增速向均值回歸。這在地產(chǎn)投資對GDP增速的貢獻接近3個百分點的當下，無疑將達成一種共贏的局面。反之，如果采取一刀切、較為嚴厲的措施，地產(chǎn)投資增速可能會停滯不前，這不僅會影響到地產(chǎn)上游眾多行業(yè)的投資增長，還會抑制下游消費行業(yè)剛剛迸發(fā)的態(tài)勢，從而使向好的經(jīng)濟整體再度陷入迷霧。

　　在平衡經(jīng)濟與民生之間，我們兼?zhèn)渲苯优c間接兩種手段。直接的手段，如加速供地、加快保障房建設、出臺物業(yè)稅等；間接的手段如取消稅費優(yōu)惠、嚴格執(zhí)行差異化信貸、限制資本市場融資等，我們認為，由于直接手段無疑都是關乎地產(chǎn)商資金和土地獲得等關鍵問題，政府在采用和推廣上會慎之又慎。并且由于各地區(qū)差異較大，如果普遍推廣將面臨新的不平衡問題，因此未來，政府的調(diào)控可能更多的側重間接手段，通過影響消費者行為，采取區(qū)域有別的措施使樓市更加健康。

　　2009年12月以來政府已通過多種途徑釋放出調(diào)控樓市的信號，能否避免一收就死、一放就熱的怪圈，對于當前處于復蘇進程中的中國經(jīng)濟而言至關重要。任何政策都有時滯，也不可避免負溢出效應，如何權衡的確是一種藝術。不過，對于剛剛開始的2010年，樓市一季度的表現(xiàn)很有可能左右全年的政策取向，由于低的基數(shù)效應及地產(chǎn)投資的慣性，一季度，地產(chǎn)投資出現(xiàn)大的變動概率不大，但我們不能忽視市場預期的力量，如果預期引發(fā)了市場的持續(xù)盤整，不排除未來再度采取刺激措施的可能。 (中證證券研究中心 張?zhí)┬?