蔡為民(房地產專欄作者)

　　迪士尼正式“落滬”的消息曝光之后，上海市政府巧妙安排在宣布迪士尼已經中央批準立案的當天，拍賣迪士尼所在之川沙兩幅地塊，成功引爆搶地狂潮，最終兩地塊分別溢價264%、427.2%，創造上海土地招拍掛以來的最高溢價率。對上海市政府而言，這是一場完美演出，但就房地產市場來說，恐怕未必如此——沒有哪個迪士尼周邊的房地產曾贏得市場追捧。

　　眾所周知，百貨公司或大賣場樓上一般規劃為辦公室或小戶型的酒店式公寓，而不會作為正常的住宅使用，為什么？因為過度集中的車水馬龍，往往導致出入困難、治安隱患、噪聲及環衛污染等干擾，使得正常家庭不愿緊鄰其旁或其上；最好的選擇是距離其300~500米內的住家，既享受百貨公司或大賣場的商業與生活便利性，卻免除了起居、出行上的種種不便。

　　試想一下，迪士尼建成開園后，所帶來的龐大人潮與車流量，等于幾個百貨公司或大賣場？其輻射范圍何止300~500米？住在迪士尼板塊，基本上每天進出家門的過程，都是一場場血汗淋漓的“戰役”。天天打仗，累不累啊！

　　唯一的好處是到迪士尼玩耍時距離近些。但請問一下，你一年會去幾次？問問住在西湖附近的人，總共去看過幾次《印象西湖》就知道答案了。更慘的是，眾家親戚知道你住在迪士尼附近，為了節省吃住費用，動輒請求到你家借住，你是歡迎還是拒絕？然后，你為了盡地主之誼，還得開車陪他們再去迪士尼，即使你只出自己的門票，一年搞個五六次，也夠你嗆了。奉勸所有搶購迪士尼板塊房屋準備自住的消費者，做好與親友們斷絕來往的心理準備，否則你將不堪負荷、不勝其擾(這是我的心路歷程)。

　　當然你可以說：不好意思我是買來投資獲利的，所以即使有這個、那個的問題，都與我無關。那么我要奉勸你，在迪士尼開園前逢高便拋，否則很難不被套牢。現在高嗎？我看：高！

　　也有人會說，那么投資迪士尼板塊的商用地產總沒問題了吧？我看也是不樂觀，畢竟迪士尼正式規劃尚未曝光，連人車進出動線都搞不清楚的情況下，我就不知道溢價427.2%的搶標信心從何而來？況且，游人進園屬目的性極強的客源，不是逛街、購物的人潮。

　　有人以為，迪士尼這么重大的建設項目，為了讓跟多人方便進出，政府一定會興建一條貫穿城中心直達迪士尼的地鐵線路，以疏散人潮、車流，到時候住在迪士尼板塊雖然擁擠，卻不存在“出行難”問題。果真如此，則更是惡夢的開始。

　　因為搭乘這條地鐵的人各有不同的目的地，而非全部都前往迪士尼，但從始發站就陸續有人是以迪士尼為下車站的，于是行車過程中，逐漸形成只進不出的“便秘”效應，甚至根本擠不上車，反倒變相成了“迪士尼專列”。“拉一條地鐵到迪士尼”所形成的正是這樣的效果，當然是不可行的，聰明的上海市政府不會做這么傻的事。在這種情況下，就讓我更加擔心與好奇，一旦迪士尼建成開園，住在迪士尼板塊的人，將要以何種方式進出城區？

　　傻瓜才搶購“迪士尼板塊”的房地產！