上海51號(hào)公告中出讓的9幅地塊再次受到開發(fā)商熱捧，嘉定三塊與住宅有關(guān)的土地溢價(jià)率均接近200%。此前，有開發(fā)商設(shè)想，上海下半年土地供給大幅增加可能帶來地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)趨緩。但到目前為止，這一現(xiàn)象顯然并沒有出現(xiàn)。

　　筆者認(rèn)為，在目前供需矛盾過大的情況下，上海即便新增大量土地，地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)也不會(huì)有明顯緩解。因?yàn)橄掳肽甑墓┙o大增其實(shí)是在補(bǔ)回2008年以來的巨大缺口，開發(fā)商對(duì)土地的需求仍然強(qiáng)烈，競(jìng)爭(zhēng)壓力仍然巨大。

　　根據(jù)上海2009年住房建設(shè)規(guī)劃，上海今年的住宅用地供給計(jì)劃在1000至1200公頃。其中保障性住房占比為25%，按此比例，商業(yè)住宅供給量為750至900公頃。易居中國(guó)分析師傅琦稱，如果以平均容積率1.5計(jì)劃，其可供給的建筑面積在1200至1300萬平方米。

　　而根據(jù)此前數(shù)據(jù)，上海上半年新增商品住宅用地僅為171公頃，建筑面積242.1萬平方米。這意味著下半年上海將以三倍于上半年的速度推出土地，才可以完成全年計(jì)劃。專家認(rèn)為，這雖然在技術(shù)上可以實(shí)現(xiàn)，但在現(xiàn)實(shí)情況下卻比較艱難。

　　土地供給缺口巨大，這是目前上海樓市一個(gè)最典型的矛盾。因此，即便下半年供給大增，也是在補(bǔ)回2008年以來的缺口，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)橥恋毓┙o增加明顯而減弱對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的狂熱追隨。

　　有開發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)有地價(jià)的不斷攀升，而地價(jià)高企的重要后果就是拿地者的成本壓力。

　　根據(jù)測(cè)算，華潤(rùn)目前兩項(xiàng)目的樓板價(jià)8545元/平方米和7199元/平方米。以華潤(rùn)一向追求品質(zhì)的特征看，其建筑成本要在5000-7000元/平方米。這意味著這一個(gè)緊鄰金地格林世界的項(xiàng)目，未來物業(yè)成本就要在15000元/平方米，銷售價(jià)格則可能高達(dá)18000元/平方米。但目前金地格林世界的公寓房源價(jià)格最低至12000元/平方米。兩者差距巨大。

　　因此，筆者的判斷是，歷史缺口過大導(dǎo)致上海土地市場(chǎng)年內(nèi)將持續(xù)緊俏，而競(jìng)爭(zhēng)激烈的結(jié)果是地價(jià)高企，開發(fā)商需要對(duì)成本收益做理性的判斷與抉擇。