在日前召開的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團董事長陳啟宗說：盲目擴張的房地產(chǎn)商應(yīng)該受到市場的懲罰。“我不說買地王的一定不賺錢，但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險一定非常高，他們的盈利能力一定下降。從香港以及東南亞地區(qū)的經(jīng)驗來說，凡是買了地王的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。”

　　陳啟宗說的買地王是傻瓜主要是針對香港市場而言的。而在市場化和法治化程度低的內(nèi)地，這個觀點卻未必成立。

　　在內(nèi)地很多城市，地王的產(chǎn)生其實都是地方政府和開發(fā)商共同“合謀”的結(jié)果。在土地財政之下，地方政府無疑是樂見于地王長江后浪推前浪的，這不僅有利于地方政府從土地中獲得更高的“產(chǎn)出”，更要緊的是，兼具投資功能的房地產(chǎn)市場歷來是個買漲不買跌的市場，地王一出，將迅速帶動周邊房價的上漲預(yù)期，從而帶動整個房地產(chǎn)市場的活躍。這對于經(jīng)濟復(fù)蘇和繁榮無疑具有極其重要的示范和帶動價值。今年三月以來，要不是北京各地區(qū)地王頻出，相信房地產(chǎn)市場復(fù)蘇、上漲、價量齊破歷史最高紀錄的歷史進程不會來得這么快。

　　正因此，內(nèi)地房地產(chǎn)商在拍得和持有地王的過程中未必需要香港等地區(qū)一樣的高昂成本。據(jù)了解，開發(fā)商拿到“地王”后，如果光“曬太陽”不開發(fā)，在未達到閑置地程度時，損失的主要是地價款的利息。而如果“地王”最終能退地，至多就是損失幾千萬元的競買資金和地價首付款的利息。如果根據(jù)合約能找到“借口”，最終“地王”可能連競買資金也不必損失，可“全身而退”。

　　如此一來，開發(fā)商就不會因為閑置“地王”遭受太大的損失。地王的誕生在成為地方政府繁榮樓市的工具之外，也越來越成為房地產(chǎn)商一種可資利用的開發(fā)策略。一些財大氣粗的房地產(chǎn)商正越來越嫻熟地利用地王策略來推高自己周邊在售樓盤的樓價。拍出一塊地王有時只需付出幾千萬元的定金，但自己周邊樓盤隨便上漲一兩千元，就能給他們帶來幾億元的增值收入，而且迅速推動了樓盤的銷售速度，使資金迅速回籠。

　　可以說，不論對于地方政府還是對于房地產(chǎn)商來說，地王都已經(jīng)成為而且仍在成為放長線釣大魚的工具，而只要贏得時間，不管多高的價格，只要能夠拿得到土地，將來就一定能夠掙錢。且由于地王現(xiàn)象是地方政府和開發(fā)商高度默契乃至“合謀”的結(jié)果，開發(fā)商在“贏得時間”方面幾乎不會有什么障礙。

　　地王現(xiàn)象表面上是一種市場行為，但起關(guān)鍵作用的仍是政府。要想有效地遏制瘋狂的地王現(xiàn)象，辦法其實很多：比如嚴格限制土地出讓金的繳納時間，要求競得人在短期內(nèi)全額繳納；嚴格違約責(zé)任，要求競得人在土地出讓后迅速繳納定金，不低于成交價款的10%，受讓方違約的，按“定金罰則”處理，沒收定金，并可要求受讓人賠償損失。同時，土地出讓制度還應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開發(fā)商競拍“地王”不是為了迅速建房，而是用于囤地，并且為了推高其附近在售或者在建樓盤的價格，從而引發(fā)樓市泡沫，損害購房者利益。

　　只要肯多方圍追堵截，地王肯定會應(yīng)聲而落。關(guān)鍵是，地方政府有沒有這個決心。

　　(童大煥 作者為資深評論員)