新房貸政策將從需求管理方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，隨著住房消費(fèi)需求得到有效管理，住房供給的增長(zhǎng)和供給結(jié)構(gòu)的改善，住房?jī)r(jià)格上漲的趨勢(shì)將得到遏制，漲幅將穩(wěn)步回落

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員廖英敏

　　2009年年末中央相繼出臺(tái)一系列遏制投機(jī)炒作和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年1—2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了交易量萎縮、房?jī)r(jià)上漲趨緩的積極變化。但3月份隨著“新地王”的出現(xiàn)，北京等一線城市住房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%，房?jī)r(jià)再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的局面，并向二、三線城市傳導(dǎo)和蔓延。飛漲的房?jī)r(jià)�熂哟罅司用裢ㄟ^(guò)市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，引起了社會(huì)各界的焦慮，如果房?jī)r(jià)得不到有效控制，將加快房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫繼續(xù)增大。

　　面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，中央政府高度重視，4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再出重拳�煆膰�(yán)格的信貸稅收政策、增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等四方面，確定了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。其中力度最大的當(dāng)屬實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　房貸新政的重大意義在于：第一，信貸支持的差別化，信貸政策對(duì)于購(gòu)買90平方米以下首套房的消費(fèi)者，仍然給予低首付、低利率的優(yōu)惠信貸支持，既支持了普通居民的住房消費(fèi)，又引導(dǎo)居民根據(jù)我國(guó)國(guó)情和自身的經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)行合理適度的住房消費(fèi)。第二，重點(diǎn)打擊投機(jī)、炒房者。近期住房投資回報(bào)率高的帶動(dòng)效應(yīng)，導(dǎo)致更多的社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)炒房占消費(fèi)需求比例不斷增加，上海、江浙等地出現(xiàn)投資客大量收購(gòu)中小戶型住房的情況，投機(jī)需求擠占了有限的住房資源，加劇了供求矛盾，是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因之一。這次房貸新政，大幅提高了購(gòu)買第二套以上住房的首付比例和貸款利率，將大幅度加大投機(jī)炒房的資金壓力和炒房成本。第三，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。這次政策的實(shí)施，較大范圍的提高了住房按揭貸款的首付比例，尤其是大幅提高了炒房者的首付比例，增加了銀行住房貸款的安全程度。

　　新房貸政策將從需求管理方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，一是通過(guò)大幅度提高二套以上房貸的首付和利率，將加大炒房成本，大幅度壓縮炒房的利潤(rùn)空間，沉重打擊炒房投機(jī)行為。回顧2007年二套房貸政策出臺(tái)后，對(duì)抑制投機(jī)需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到較大作用，與2007年相比，現(xiàn)有政策力度更大，其效果會(huì)更好。二是再一次表明政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，將改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房，減少恐慌性購(gòu)房消費(fèi)。可以預(yù)測(cè)隨著住房消費(fèi)需求得到有效管理，住房供給的增長(zhǎng)和供給結(jié)構(gòu)的改善，住房?jī)r(jià)格上漲的趨勢(shì)將得到遏制，漲幅將穩(wěn)步回落。