叫停

　　收入的一大塊蛋糕即將被切掉，而當(dāng)事人卻并不著急。眼看著馬上就要失去銀行的“返點”，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)似乎并沒有外界想象的悲觀。

　　新年伊始，中國銀行業(yè)協(xié)會對外發(fā)布了一份《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》(下稱《通知》)，明確要求自2010年1月1日起各會員單位不再以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點”費用。

　　本報記者在采訪中了解到，此前，“返點”作為二手房貸款業(yè)務(wù)中的潛規(guī)則，早已存在多年，早期“返點”的額度并不高。

　　“北京地區(qū)最早銀行給房貸中介的返點只有3‰，后來升到5‰，此后便一路向上攀升，到2009年個別銀行的返點最高已經(jīng)達(dá)到1.5%。”北京一家小型資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，這還不包括銀行以各種名義提供給房貸中介的招待費、好處費等。

　　越來越高的“返點”正成為房貸中介收入的重要來源，通過“返點”返還給房貸中介的金額甚至能夠占到某些房貸中介公司總營業(yè)額的三分之一。

　　這意味著，一旦《通知》得到徹底執(zhí)行，房貸中介將失去其固定收入中的很大一部分。

　　然而，眼看著手中的蛋糕即將被切去一大塊，記者采訪的多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)卻并不著急。

　　“我們在等著銀行的政策，北京現(xiàn)在還沒有實施，即便是已經(jīng)實施的上海、深圳，已經(jīng)發(fā)生銀行變相向中介提供‘返點’的事情。”上述人士表示，他認(rèn)為銀行之間房貸產(chǎn)品的無差異化將導(dǎo)致《通知》面臨執(zhí)行難的困境。

　　風(fēng)險

　　依據(jù)中國銀行業(yè)協(xié)會的說法，叫停“返點”是為控制銀行間惡性競爭、維護(hù)市場秩序、防范信貸風(fēng)險。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，按照目前銀行執(zhí)行的存款利率：5年期存款利率為3.6%，5年期和5年期以上貸款基準(zhǔn)利率分別為5.76%和5.94%，如果以“返點”的最高額度——貸款總額的1.5%計算，除去“返點”，銀行存貸款利差分別才1.66和1.84個百分點。

　　如此低的存貸款利差顯然并非出自銀行自愿。深圳市某股份制銀行信貸部的人士私下告訴記者，銀行向房貸中介支付“返點”費用，主要是迫于競爭壓力。“由于有房子作為抵押，房貸屬于銀行信貸中的優(yōu)質(zhì)貸款項目，每個銀行都給下面的分行下達(dá)了一定的任務(wù)指標(biāo)，要完成任務(wù)，只能采取各種手段。”

　　在該人士看來，銀行之間日益激烈的競爭是導(dǎo)致“返點”額度不斷攀升的重要因素。

　　事實上，從貸款總額的千分之幾到百分之幾的飛躍，銀行只用了兩年時間。伴隨著“返點”額度的不斷增加，二手房市場的交易日益活躍，多個一線城市的二手房交易量均已超過新房。

　　與此同時，銀行間針對二手房貸款業(yè)務(wù)的爭奪也變得越發(fā)激烈，給房貸中介公司的“返點”隨之順勢而上，到2009年時進(jìn)入高潮，為搶奪客戶資源，銀行間的競爭進(jìn)入白熱化。

　　“由于各個銀行提供給二手房的貸款品種并沒有太大的差異，通過貸款品種爭奪客戶很難，一些銀行不得不把心思花在尋找渠道上，擁有豐富二手房客戶資源的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)成為其首選。”知情人士稱，“返點”其實是銀行在激烈競爭下的無奈之舉，雖然現(xiàn)在被叫停，但是如果沒有好的貸款品種，銀行的信貸人員迫于完成工作任務(wù)的壓力，可能會采取其它方式變相提供“返點”。

　　而銀行顯然并不甘心受制于人，一些先行者選擇單干，包括中信、興業(yè)在內(nèi)的多家銀行開展針對二手房市場的直客業(yè)務(wù)。

　　但直客業(yè)務(wù)顯然并不能緩解銀行對個人二手房貸款業(yè)務(wù)的饑渴。“由于人員配備沒能跟上，對二手房買賣的流程并不了解，銀行的直客業(yè)務(wù)未能形成規(guī)模，通過中介公司和資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)獲得二手房貸款客戶依然是其主要途徑。”知情人士稱。

　　洗牌

　　一旦《通知》全面實行，以二手房貸款業(yè)務(wù)為主的公司都將面臨一定的經(jīng)營壓力，但相比房地產(chǎn)中介公司，各個資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)受到的沖擊將更加明顯，而對小型機(jī)構(gòu)的沖擊或?qū)⒋笥诖笮蜋C(jī)構(gòu)。

　　北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的人士向記者坦言，房地產(chǎn)中介公司有穩(wěn)定的二手房貸款客戶，即便銀行不向中介公司提供“返點”，中介很容易將減少的收入轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，較早叫停“返點”的山東濟(jì)南，已有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向買房人收取1%的“金融服務(wù)費”，而上海和深圳則出現(xiàn)了銀行和房貸中介機(jī)構(gòu)間更加隱秘的“桌下交易”苗頭。

　　“大型資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的客戶來源，能夠給提供給買房人一些專業(yè)的服務(wù)；對小型的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)沖擊會很大，特別是一些主要依靠與銀行的關(guān)系，沒有穩(wěn)定客戶來源的公司，由于失去主要收入來源，將主動退出市場，小型公司的退出將改變資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的競爭格局。”北京凱盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝向本報記者指出。

　　這個說法得到上文記者采訪的小型資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的贊同，他表示，如果《通知》得到嚴(yán)格執(zhí)行，他的企業(yè)將失去大部分收入來源，許多類似的小公司也將退市，行業(yè)洗牌在所難免。

　　康勝認(rèn)為“叫停”有利于規(guī)范返點行為，可以減少銀行之間的盲目競爭，特別是一些銀行不該直接將點返還給中介公司的業(yè)務(wù)員，但“叫停”不是長久之計。

　　“兩個方面的原因?qū)��?dǎo)致叫停返點停留在表面上，一方面銀行之間的二手房貸產(chǎn)品沒有差異化，導(dǎo)致各家銀行競爭激烈；另一方面各個銀行占有的資源不均衡，股份制銀行為了搶占更多的市場份額不得不給出更多的優(yōu)惠，返點給中介公司是其獲得二手房貸款客戶來源的重要途徑。”他說。

　　類似的擔(dān)心在行業(yè)內(nèi)普遍存在，本報記者采訪的多位人士均表示，如果銀行不能從房貸產(chǎn)品上進(jìn)行創(chuàng)新，僅僅依靠行業(yè)協(xié)會來叫停“返點”或?qū)⒚媾R執(zhí)行難的困境。“銀行業(yè)協(xié)會終究只是行業(yè)自律組織，《通知》的執(zhí)行力還有待觀察。”

　　在康勝看來，需要干預(yù)的不是銀行是否應(yīng)當(dāng)向房貸中介返點，而是必須建立一個規(guī)范的市場，明確怎么給，以什么樣的方式給——“比如不能將返點給到個人，不能給現(xiàn)金。”

　　“我們并不著急，本來每年的一季度就是二手房的成交淡季，加之去年二手房的成交量很高，多數(shù)公司一年賺了兩年的錢，大家都沒有經(jīng)營壓力。”上述小型房貸機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人稱，《通知》出臺后，行業(yè)內(nèi)觀望的氣氛很濃，許多人都認(rèn)為，在現(xiàn)有的條件下，如果真的叫停‘返點’，壓力首先會加在承受較大業(yè)績壓力的銀行信貸部門。