截至昨天(9月14日)，北京銀監局下發的旨在整治二手房“陰陽合同”的“84號文”(以下簡稱“新政”)已實施了兩周時間。來自專業貸款服務機構的最新統計顯示，自各銀行9月1日起以網簽價格及評估價格中的低者作為二手房貸款發放依據以來，本市的二手房貸款交易量并未下降，反而出現了小幅增長。

　　-新政影響一

　　突擊簽約致成交大增

　　專業貸款服務機構偉嘉安捷昨天發布的研究報告顯示，自新政9月1日執行以來，本市二手房成交量出現了一撥“突擊簽約”行情，致使9月前半個月的二手房成交量大增。根據北京房地產交易管理網的統計，9月份第一周本市二手房網簽量為8879套，9月份第二周(上周)則為5220套，第二周較第一周網簽數量驟減。但整體上看，貸款市場二手房的交易量有增無減。

　　旨在收緊二手房貸的新政在毫無預警的情況下橫空出世，令二手房買賣雙方、房地產經紀公司和投資擔保公司都有些措手不及。偉嘉安捷分析師表示，目前來看，對于被阻擋在新政門檻之外、不符合規定的二手房買賣合同，業內有三種處理辦法：第一種，在無法避稅的情況下，購房人為了實現居住夢想愿意重新簽署合同，正常納稅。據統計，現在同意這種方式的購房人約占交易量的40%左右。第二種，在房地產經紀公司的協調下，購房人與業主溝通，業主愿意替購房人承擔一部分稅費，以使交易順利完成，此種方式約占交易量的20%左右。第三種，買賣雙方都不愿意承擔多出的稅費，在談不攏的情況下導致退單或遭銀行拒絕放貸，這種情況約占交易量的8%左右。

　　偉嘉安捷企劃主管吳昊表示，從以上數據來看，多數購房人還是能夠正確理解新政的。為防止政策再生變化，經過協商的買賣雙方都抓緊時間辦理過戶和貸款手續，從而刺激了前半個月交易量的小幅增長。“新政出臺后，借款人的心態要放平和，買房避稅并不是最重要的，重要的是抓住買房的有利時機，在今年稅費政策及利率環境相對優厚的情況下，年底前買房還是比較合適的。”

　　-新政影響二

　　公積金貸款量有所上升

　　新政實施以后，二手房貸款中，商貸和公積金貸款的比例也隨之出現了一些變化。

　　對于二手房購房人來說，在新政出臺以前，他們更多地使用商業貸款買房。這一方面是因為商貸的批貸、放款速度較快；另一方面，部分二手房業主愿意快一些拿到房款，不接受購房人使用公積金貸款。但現在，北京各銀行以網簽價格和評估價格兩者中較低的價格作為放貸依據，買賣雙方不可能再簽署“陰陽合同”避稅，在這種情況下，二手房購房人一般會傾向于與業主商量使用公積金貸款購房，在某種程度上刺激了公積金貸款交易量的增長。

　　偉嘉安捷專業按揭顧問給記者算了一筆賬：新政未出臺時，如果二手房買賣雙方將一套實際成交價為100萬元房子的合同成交價做低至50萬元，就能夠避掉一半的營業稅、契稅和個稅；借款人還能夠按照100萬元(評估價80萬元)向銀行申請貸款，銀行可放貸約64萬元。但按照現在的新政，如果借款人還想避稅的話，將合同價做低至50萬元(貸款評估價40萬元)，就只能從銀行貸到32萬元。如果想要多貸款的話，購房人就必須按照100萬元的實際成交價繳納稅費。

　　“商貸政策的從嚴迫使部分借款人將目光轉向公積金貸款。同樣是100萬元的成交價，如果借款人的公積金月繳存額在800元以上，一般能夠貸到60萬元，而且可以享受到‘20%低首付、3.87%低利率’政策。所以，與商貸相比，公積金貸款的優勢明顯，這帶動了公積金貸款交易量的上升。”偉嘉安捷專業按揭顧問表示。

　　-專家觀點

　　有利于保障貸款質量

　　“今年上半年以來，房產交易成交量大幅上升，有些銀行信貸員在發放貸款時甚至幫助申請人做高房價，來申請‘假按揭’，最后得到較低的‘假首付’。”一位銀行業人士昨天對記者表示，網簽可保證房屋交易的真實性，銀行參照網簽價格發放貸款有利于防范貸款風險。

　　信達證券分析師饒明認為，對于住房按揭貸款，商業銀行一般都持比較積極的態度，這是因為這類貸款有房產作為抵押，風險較小。但需要指出的是，這里隱含著一個必不可少的前提，即房產交易合同反映的房產交易行為和相關信息必須是真實可靠的。如果房產交易合同不規范、不真實，甚至是虛假合同，那么銀行將面臨較大的經營風險。新政的出臺，一方面可以大大降低商業銀行對住房按揭貸款發放前的信息采集、識別成本，提高審貸效率，另一方面也能降低商業銀行在貸款發放后的監控成本。更重要的是，它能從源頭上對商業銀行住房按揭類貸款的資產質量起到一定的保障作用。 (高晨)