本屆秋交會(huì)上，部分樓盤漲勢迅猛，而這些樓盤周邊二手房的租金行情大多仍按兵不動(dòng)，這讓投資購房者犯難了：現(xiàn)在投資樓市究竟還有沒有價(jià)值，升值空間還有多大？

　　昨日，業(yè)內(nèi)人士表示，我市大部分二手房年投資回報(bào)率在5%左右，低于5%的占多數(shù)，而達(dá)到6%~7%的，則多是處在中心商圈黃金地段的中小戶型，或是大開發(fā)商開發(fā)的品質(zhì)小區(qū)，一般是配套好、適合居家的中等戶型。

　　租售比是房產(chǎn)晴雨表

　　所謂房屋租售比，是指每月房租與房屋的總售價(jià)之間的比率，它是國際上用來判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在價(jià)值泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)內(nèi)稱為衡量樓市正常與否的晴雨表。

　　租售比的計(jì)算方法為：租售比=租金/房價(jià)。一般把租售比1∶200到1∶250之間數(shù)值作為衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行是否良好的標(biāo)準(zhǔn)，國際上把1∶300作為租售比的警戒線。1∶200至1∶300的租售比，折算成房屋的年投資回報(bào)率，大約是4%至6%。

　　如果租售比過高，甚至超過1∶300的警戒線，那么可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)偏離房產(chǎn)價(jià)值，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，伴隨而來的是投資風(fēng)險(xiǎn)的加大。

　　房價(jià)上漲回報(bào)期延長

　　重大發(fā)展研究中心教授蒲永健解釋道，租售比的合理范圍，是根據(jù)資金的長期收益率確定的，4%至6%的租金年收益率是比較合理的。但如果租售比高于1∶300，則意味著收益率低于4%，那就不劃算了。

　　而來自中原地產(chǎn)、鋼運(yùn)置業(yè)、德威置換等中介的資料顯示，目前主城區(qū)二手房年投資回報(bào)率能保持5%就算不錯(cuò)了，更多的房子的年投資回報(bào)率在3%~4%水平間，僅有解放碑、觀音橋等中心區(qū)域，能達(dá)到6%~7%的較高水平。

　　因此，目前房價(jià)攀升，勢必導(dǎo)致租售比進(jìn)一步逼近、甚至超過1∶300，“這相當(dāng)于一個(gè)人買的房產(chǎn)需要出租300個(gè)月(25年)，才能抵消其買房所花的錢，遠(yuǎn)超過正常所需的20年以內(nèi)。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)表示。

　　好地段才能穩(wěn)賺不賠

　　房價(jià)猛漲的大勢下，是否所有房地產(chǎn)投資空間都受到擠壓？何偉堅(jiān)表示，這要看你投資的是什么地段的戶型、所在區(qū)域外來人群流量大不大。

　　琴琴房產(chǎn)交易代理部主管劉溯認(rèn)為，投資重慶樓市，既有賺錢的，也有賠錢的，賠得最多的可能是溫州炒房團(tuán)3年前投資朝天門的一樓盤，就是因?yàn)楫?dāng)初地段沒選好。從成交記錄來看，在解放碑、觀音橋等中心商圈、黃金地段的小戶型，以及知名開發(fā)商開發(fā)的大配套樓盤、適合居家的戶型，因有人氣流量支撐、樓盤品質(zhì)保證，投資這類房地產(chǎn)大都能穩(wěn)賺不賠。

　　記者 陳林