近日，有消息稱京城房產投資客對高檔公寓市場的投資熱情正在逐步下降，這類產品經歷了連續的價格拉升，面臨投資和持有成本過大，升值空間萎縮，收益預期下降的問題。買房投資者提出疑問：“目前的市場環境，究竟是否適合進行高檔項目的投資？”有關專家認為，6月以后，高端項目成交活躍，每月成交量有1%—2%的增長，成交所占比例由年初的8%漲至10%，“目前市場上房產投資主要集中在小戶型和高檔項目上，從長遠來看，高檔項目投資的增值保值性是比較明顯的。”

　　改善型需求支撐成交量

　　投資集中于小戶型和高檔產品

　　“目前市場中改善型需求成為成交量的支撐點�！�21世紀不動產高級分析師孟奇認為，“目前投資需求集中于高檔住宅和小戶型產品。小戶型比較符合市場需求，好轉賣，同時由于總價低比較適合以租養貸的投資方式，資金雄厚的投資者則比較青睞增值保值性較強的高檔產品。”

　　據了解，從6月份開始，北京高檔公寓市場成交比較活躍，價格與年初相比有25%—30%的上漲幅度。但是近期高檔公寓的投資回報率為4%—5%，“這與去年同期相比有一定程度的下滑，原因在于市場目前這種產品的供應量較大，同時受到金融危機的影響，租金漲幅不高。目前在二手房市場上，富力城、兩廣路、國貿、華貿等二環內商圈高檔公寓市場成交活躍。”世邦魏理仕董事總經理尹寶軍介紹，“6月后整個房地產市場中投資需求不超過20%，由于三環內土地供應有限，高檔公寓市場未來供應量將減少，因此高檔公寓以其較好的增值保值性受到了投資者的青睞�！�

　　據北京中原三級市場研究的成交統計數據顯示，8月總價300萬元及以上的高檔公寓均價為25861元/平方米左右，環比7月上漲1.5%。

　　“近期房價的不斷上漲及通脹預期使得部分銀行有閑錢的消費者，投資房產來實現保值增值�！敝性�三級市場部副總經理宮萍認為，“對于地段和居住環境較好的高端項目，在市場情況好的時候，其價格的漲幅也會比較大�！�

　　業內人士表示，通常情況下，當市場情況不好的時候，市場上首先撤出的是對高端產品的需求，但是目前房價并沒有下降，所以購房者對高端產品的投資熱情并未減少。

　　專家：根據自身需求選擇近交通、配套全的項目投資房產

　　在目前市場形勢下，是否適合進行房產投資呢？孟奇認為，“長遠來看，房價肯定是呈上升趨勢的，但短期內，由于政策、市場等變動，投資房產風險較大。對于放租型的投資者，由于房價上漲過快，租金年收益率只能達到3%—4%，這與定期存款的利率相當。如果是靠房價預期上漲的投資者，短期內可能會由于政策、市場調整等因素，而面臨風險�！�

　　專家認為，就目前投資，建議根據個人經濟能力來選擇產品。如臨近交通線、配套設施較好的小戶型產品，由于比較適合市場需求，好租也好賣，周轉時間短，比較靈活。同時，還可以參考所選產品的歷年價格來判斷它的抗跌性：選擇房價波動時期中，價格波動較小的產品。文/陳曄