跟非房地產(chǎn)行業(yè)的朋友聚會(huì)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)有人向我提出：“買什么樣的房子最保值升值？”，我經(jīng)常是不知道怎樣回答這個(gè)問題，為什么?

　　第一，從專業(yè)的角度來說，房子的保值和升值受到地段、周邊配套、社區(qū)的檔次、物業(yè)的人群定位、樓宇設(shè)計(jì)水平以及物業(yè)管理的水平等諸多因素的制約。例如：

　　1、城市中心地段的物業(yè)與城市新區(qū)地段的物業(yè)比較來說，中心區(qū)地段的住宅價(jià)格一定要比新區(qū)的價(jià)格貴，可中心區(qū)的租金價(jià)格要高于新區(qū)。而新區(qū)的市政規(guī)劃比較完善，與此同時(shí)，新區(qū)的社區(qū)規(guī)模普遍大于中心區(qū)的社區(qū)，社區(qū)規(guī)劃與環(huán)境建設(shè)比較優(yōu)越，所以城市新區(qū)的房子隨著市政配套的完善增值的潛力也會(huì)比較大，缺點(diǎn)就是租金回報(bào)不如中心區(qū)的房子可以馬上兌現(xiàn)；

　　2、樓宇功能設(shè)計(jì)與物業(yè)管理水平也會(huì)影響房子的保值與升值。例如：很多人會(huì)認(rèn)為商住兩用的住宅比較好出租，其實(shí)是錯(cuò)誤的觀念。“商住兩用”概念的房子實(shí)際上是一種“過渡型”產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品會(huì)隨著城市的發(fā)展而被淘汰的，廣州就有很多這樣的樓宇，它們二手的價(jià)格就低于純住宅樓(或純商務(wù)樓)的價(jià)格。

　　3、樓宇設(shè)計(jì)也會(huì)影響房子的保值升值。一說到設(shè)計(jì),大家可以首先想到的是樓宇的公共空間、戶型等方面設(shè)計(jì)問題。但我提醒大家的是,一棟樓宇(社區(qū))戶型面積的區(qū)間不要太大(40平方米~200平方米多種戶型)，在這樣的社區(qū)買了大戶型，升值就比較慢了，簡單地說是階層的問題。

　　第二，從個(gè)人的角度來說，房子的保值和升值受到自住、投資和房子的檔次、大小以及個(gè)人的喜好等因素的制約。

　　1、對于自住的年輕買家來說，最好是買新區(qū)的小戶型。這樣首付、月供都比較少，雖然花在路上的時(shí)間會(huì)多一點(diǎn)，但等于用在城里租房的錢來供樓(租房不如買房的理念)。同時(shí)隨著個(gè)人能力與收入的不斷增長，相對那些上來就買大房子的人來說，更容易積累現(xiàn)金和容易再考慮換樓或者做其他投資；

　　2、對于投資的購房者來說，也許會(huì)更多地考慮租金回報(bào)的問題，如果租金高就可以考慮按揭買樓，這樣就等于讓租客幫你供樓了。

　　3、對于中年人來說，面臨下一代結(jié)婚生子和照顧老人家等方面的問題，所以，最好是在一個(gè)小區(qū)里買兩套房子，而不是買一套大房子。因?yàn)檫@樣做孩子小的時(shí)候可以出租一套，自己住一套，等到孩子結(jié)婚的時(shí)候就可以自己住了。同時(shí)大家還住在附近，相互有一個(gè)照應(yīng)。

　　總之，買房是一門投資理財(cái)?shù)膶W(xué)問，買房保值的概念是相對個(gè)人而言的。所以一定要用發(fā)展的眼光預(yù)測未來家庭住房的需求，如果連你自己都不知道的話，就算是再專業(yè)的人也很難給到你最“合適”的建議。 （安徽商報(bào)）