樓市中的剛性需求者，則不得不再次陷入新一輪的房價觀望和博弈中。而相比于剛性需求者被動的觀望降價和遭受被違約的尷尬情況，樓市的投資、投機者顯然主動得多，一邊拋售房源，一邊將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，甚至是黃金。

　　中央和地方樓市新政的頻頻發(fā)力，再次考驗著購房人。

　　毫無疑問，此次調(diào)控的目標直指樓市的投資投機性需求。新政下的投資者開始主動拋售手中持有的房源，將資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或黃金之類更具增值潛力的投資領域。

　　與此同時，樓市中的剛性需求者，則不得不再次陷入新一輪的房價觀望和博弈中。在此番前所未有的調(diào)控力度下，寄希望于房價下跌成為大多數(shù)購房人的共識，但開發(fā)商的態(tài)度卻仍猶如堅冰一塊。某門戶網(wǎng)站的調(diào)查顯示，六成網(wǎng)友觀望剛性需求或受累于新政。

　　而尤為引人關注的是，因為各項貸款“一刀切式”的收緊和嚴格的購房措施，一些購房人也將面臨著即將到來的退房違約潮。

　　被動的剛性需求者

　　年初開始的樓市調(diào)控終于在4月“新國十條”出爐后達到最高潮。

　　1月7日，面對去年暴漲高燒的房價，國務院終于開出“國十條”的調(diào)控藥方，樓市隨即進入滯漲階段，北京的張女士從那時起便籌劃著看房買房。但春節(jié)后樓市卻開始迎來新一輪的暴漲，盡管隨后各部委進行一系列的調(diào)控，但房價卻毫無半點降溫的跡象。終于，4月17日，被業(yè)內(nèi)認為“史上最嚴厲調(diào)控”的“新國十條”應運而生。

　　“政府這次是動真格的了，房價也該降了。”張女士如是評價“新國十條”。在“京十二條”出臺后，她就盯著此前看中的樓盤價格，得到的消息是，這個位于東五環(huán)的項目是2.5萬元/平方米。“價格和之前一樣，雖有優(yōu)惠但不多，現(xiàn)在看來買房還不是最佳時刻。”張女士分析道，“再降5000元的話可以考慮出手。”在記者采訪的購房人中，持與張女士同樣觀點的人為數(shù)不少，而其中大多數(shù)人最終的買房選擇幾乎都很一致——“等等看可能會降價”。

　　市場的變化也支持著這些人的選擇。5月5日，恒大地產(chǎn)宣布全國所有樓盤均以原價的八五折優(yōu)惠出售，開發(fā)商是否會迎來新一輪降價潮？但經(jīng)過記者調(diào)查，恒大只是在一些尾盤項目有此折扣，有些項目還是先提高價格再打折。更意想不到的是，在實行降價促銷5天后，恒大再次宣布，5月16日將取消八五折促銷活動。恒大的“虛晃一槍”是何用意？搶占市場還是自身資金吃緊？而此前就有開發(fā)商直言,去年房子賣得很火，現(xiàn)在樓盤資金充裕，即使樓市寒冬真的到來，我們也有了足夠的過冬糧草，根本沒有必要再降價賣房子。

　　樓市的撲朔迷離更加重了觀望，這導致的結果是一、二手房的成交量大幅萎縮。以北京為例，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10日，5月的一手房成交網(wǎng)簽數(shù)為505套，相比4月同期的1308套，下降了近六成；而二手房成交網(wǎng)簽數(shù)為5225套，同比下降了四成。

　　和張女士這些還未出手的購房人不同，在新政前已經(jīng)簽訂購房合同的外地人王先生可就沒那么幸運了。“新政前簽了購房合同，付了首付。但在向銀行遞交貸款材料的時候，要求我們必須提供1年以上完稅證明和社保證明，申貸請求被退回了。”王先生感到無奈，“貸不到款就只能退房，但退房須交房款10%的違約金，這能怪我們嗎？”

　　按照“京十二條”規(guī)定，如果是公積金貸款，首付比例提高到50%，如果是購買第三套住房，將不予貸款。首付比例提高了，讓一些購房者難以承受，所以出現(xiàn)了違約的念頭。根據(jù)新政策，不能提供1年以上北京市納稅證明或者社會保險繳納證明的外地居民，銀行將暫停發(fā)放房貸，這項規(guī)定也使一部分外地居民的貸款申請被“駁回”。

　　據(jù)中介機構數(shù)據(jù)顯示，北京出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的具體措施之后，不論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現(xiàn)了一定數(shù)量的退房現(xiàn)象。4月15日系列調(diào)控政策出臺以后，在房地產(chǎn)違約協(xié)議中客戶違約比例已經(jīng)達到了70%，而其中以銀行首付提高、無力籌夠首付為借口違約的買方客戶，更是占到了買房違約總比例的80%。

　　主動的投資者

　　相比于剛性需求者被動的觀望降價和遭受被違約的尷尬情況，

　　樓市的投資投機者顯然更為主動。

　　新政出臺后，因為對后市的不確定性，投資者開始拋售手中的房源回籠資金。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近幾天，北京地區(qū)出現(xiàn)了多區(qū)域房主一次掛牌多套房源的現(xiàn)象，特別是一些高端項目，世紀城、富力城等項目紛紛出現(xiàn)了一些一個客戶一次掛牌兩套以上房產(chǎn)的現(xiàn)象。“在北三環(huán)一項目，一浙江炒客一次拋出20余套房源，總價近1.3億元的二手房歷史最大單。突破了去年12月出現(xiàn)的朝陽區(qū)一項目的拋售記錄。”中原地產(chǎn)分析人士認為，北京最有可能出現(xiàn)拋售潮的地方將出現(xiàn)在燕郊、通州、望京、亦莊、房山這些房價上漲過快的區(qū)域。

　　在住宅市場呈現(xiàn)拋售熱潮的同時，之前游離于主流購房需求的酒店式公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，卻受到投資者前所未有的重視。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，新近出臺的政策主要是針對住宅投資市場，特別是要遏止投資和投機性住宅買賣，而商鋪基本上不會受到調(diào)控的遏制，隨著住宅價格上漲態(tài)勢穩(wěn)定甚至回落，商鋪將會迎來新一輪的補漲行情，最終回歸商鋪與住宅的價格合理比例關系。一家建外SOHO門店的中介張經(jīng)理告訴記者，最近幾天他就接到很多來咨詢有關商鋪投資的電話，要求介紹一些好的投資項目。在他看來，這些年價格瘋漲的是住宅，而不是商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅來說，本來就是投資性物業(yè)，更加理性，政府管得比較少，更多是由市場自行調(diào)節(jié)。國家宏觀調(diào)控對于住宅投資需求的遏制，會使一部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場，尤其是那些具有商住兩用功能的房產(chǎn)具有一定的升值潛力。

　　在房地產(chǎn)市場和股市雙雙疲軟以及通脹預期漸強的情況下，還有一部分樓市投資者則將資金投入更具保值增值潛力的黃金。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從五一以來的黃金交易一直非常火爆，前來買黃金飾品和金條的顧客激增，大部分是用來投資的。“這段時間生意一直比較火爆，近兩周比平時增長了30%-40%。一些有實力的顧客，賣掉手中的房源，一口氣買了幾十斤黃金，價值好幾百萬元。”北京一家品牌珠寶店銷售人員表示。

　　據(jù)投資客李先生介紹，手上一筆錢打算是要交房子首付的，但最近國家對樓市調(diào)控越來越嚴厲，不僅各項房貸收緊，而且還限制購置房產(chǎn)的數(shù)量，在看不清樓市前景的情況下不敢貿(mào)然投資房產(chǎn)。但看到黃金市場紅火異常，他決定把錢用來購買黃金。如果未來國際黃金價格繼續(xù)上漲，就可能大賺一筆。見習記者石俊