-包括東海廣場、建銀大廈等在內，近期上海興起一波寫字樓整體收購潮；

　　-專家斷言，險資入市，只是投資市場重大轉變第一步。

　　11月2日，隨著久事集團以25.2底價競得靠近外灘的興力浦大廈，刷新了潘石屹收購東海廣場24.5億元的價格，不過相比去年29億元的流拍價，仍然低了3.8億元。

　　事實上，不僅興力浦大廈，今年下半年以來，包括東海廣場、建銀大廈等在內，一波寫字樓的整體收購風潮在上海興起。

　　抄底者頻現樓市

　　11月2日，四川中路、漢口路交界處、靠近外灘的寫字樓興力浦大廈被上海久事集團以25.2億元競得，按照25.2億元的成交價格計算，這棟樓每平方米的價格33600元。不過，相比去年該樓盤29億元的流拍價，該價格仍然較去年低了3.8億元。在拍賣現場，僅有上海久事一家舉牌，并最終以起拍價抄底成功。

　　“位于金橋的建銀大廈已經被農工商集團整體收購了！”一位業內人士告訴《新民樓市》。這一消息隨即得到了農工商集團營銷總監馬杰的證實。“按照計劃將在明年下半年投入市場，現在還在做前期設計、改造方案，未來產品力會較現在有較大的提升。”馬杰坦言，之所以收購建銀大廈是出于豐富集團產品線的需要。“農工商在商業板塊已經有一定的基礎，但仍需進一步完善。目前我們還在尋找類似的項目，不過目前不方便透露。”據業內人士透露，建銀大廈的收購成本價僅為6000元/平方米，有較大的獲利空間。

　　此外，SOHO中國以24.5億元收購東海廣場，在潘石屹看來也屬于撿了便宜——相比周邊動輒6萬-10萬元/平方米的住宅售價來看，3.4萬元/平方米左右的收購價格相當合算。在浦東陸家嘴，上海農村商業銀行以接近每平方米50000元左右的價格買下中融碧玉藍天大廈10個辦公樓面；同樣在陸家嘴，中國農業銀行以均價約44000元買下浦江雙輝大廈37個樓面。

　　本土買家開始活躍

　　“目前越來越多的的中國本土投資者參與整棟購買，由于大陸保險公司將可以進入房地產投資市場，這一趨勢將持續。”第一太平戴維斯中國區市場研究部高級經理簡可如是判斷。

　　簡可的說法也得到仲量聯行中國投資部總監翰德偉的認同：“中國房地產的大宗物業投資市場的投資主體正從外商投資過渡到國內的機構投資者，而中國國內保險企業直接進入房地產物業投資市場僅僅是這一重大轉變的第一步。中國大陸的市場參與者主要包括：國有保險企業、大型國有企業集團以及很快會投身其中的房地產投資信托基金。在他們崛起的同時，外國機構投資者正遭受著全球經濟衰退的擠壓。”根據翰德偉提供的數據：2009年上半年，外國資本在中國主要大宗物業投資市場中所占的比例從2005年達到的近60%下降到10%以下。與此同時，大陸投資者在投資領域開始變得更加引人注目，2009年上半年，他們在整體大宗物業交易中所占的比例約為70%。

　　年底前吸納量將大幅上漲

　　與目前國內買家抄底寫字樓相對應的背景是，一系列積極的市場現象正預示著商辦物業正不斷回暖。“最近寫字樓整體市場是有很多好消息。”簡可透露：“由于上海國金中心匯豐銀行大樓的大部分面積成功預租致使第三季度末全市甲級寫字樓累計凈吸納量為135100平方米。而寫字樓平均租金下跌變緩，為4.8%，事實上，自去年第三季度的峰值至今已累計下跌20.9%。另一方面，隨著需求回升，全市甲級寫字樓空置率下降至15.5%。與三年前簽訂的租賃合同相比，目前租戶無論選擇續約還是遷址，所產生的開支均小于三年前。正是這些積極因素，預計下半年市場吸納量將大幅上漲。”

　　“7月份以來中國及歐美經濟普遍趨于穩定，國內資本市場近來保持活躍態勢，這些都令投資者信心有一定增強。因此部分資金充裕的國內投資者及自用買家開始利用市場調整的有利時機選擇物業進行投資。”高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢預測道。 （黃法歐 房蓉）