從3月15日一天之內(nèi)北京三地王競(jìng)相誕生到今天已兩月有余。在此期間，北京樓市風(fēng)云變幻，尤其是地王周邊房?jī)r(jià)起伏波動(dòng)最為明顯。近日，望京地王“遠(yuǎn)洋退地”的傳言更是甚囂塵上。目前的地王周邊二手房市場(chǎng)狀況如何？為此，記者回訪了望京和亦莊地王的二手房市場(chǎng)。

　　●新政擠壓望京二手房泡沫

　　“2009年初望京房?jī)r(jià)在10000元左右，2010年初20000元左右，2010年兩會(huì)期間，地王產(chǎn)生后房?jī)r(jià)飆升至30000元。”鑫尊地產(chǎn)望京區(qū)域張經(jīng)理這樣描述望京的房?jī)r(jià)。

　　據(jù)鑫尊地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，地王拍出后的一個(gè)月內(nèi)周邊二手房?jī)r(jià)格普遍上漲5000-8000元/平方米，報(bào)價(jià)平均環(huán)比漲幅達(dá)30%-50%，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價(jià)達(dá)25000-27000元/平方米，環(huán)比上漲25%，同比上漲95%。但到了4月下半月，國(guó)家宏觀調(diào)控政策接踵而來(lái)，房源一夜激增，客戶觀望，望京樓市成交量驟降。

　　據(jù)鑫尊地產(chǎn)望京門(mén)店反饋，目前房源充足，業(yè)主報(bào)價(jià)普遍下降10%-20%且?guī)�商量余地，甚至有業(yè)主主張“先看房，后議價(jià)”，但成交量遲遲不上，成交價(jià)格變化也眾說(shuō)紛紜。

　　“前兩天剛成交一套房產(chǎn)，均價(jià)18000元左右，價(jià)格明顯下降。”鑫尊地產(chǎn)望京區(qū)域張經(jīng)理舉例。

　　“前兩天剛成交的一套房產(chǎn)，均價(jià)31000元左右，價(jià)格沒(méi)有下降。”鑫尊地產(chǎn)望京區(qū)域李經(jīng)理堅(jiān)持房?jī)r(jià)只是滯漲。

　　從兩經(jīng)理的描述來(lái)看，降與不降，還得區(qū)別對(duì)待：一方面，主要看業(yè)主對(duì)樓市的判斷，是否滿足當(dāng)前“利潤(rùn)”。另一方面，投資客比較多的小區(qū)降價(jià)明顯；樓盤(pán)品質(zhì)高小區(qū)，面積小的房產(chǎn)，加上業(yè)主對(duì)望京區(qū)域及樓市前景的看好，價(jià)格沒(méi)有跌。

　　●解析望京二手房?jī)r(jià)

　　新政后，眾多降價(jià)聲直指望京，分析其主要原因?yàn)椋?/p>

　　首先，新政帶來(lái)全北京二手房的蕭條，望京作為北京城內(nèi)一重要板塊當(dāng)然也不例外。

　　其次，望京區(qū)域購(gòu)房者北京戶籍僅占25%-30%左右，投資購(gòu)房比例高達(dá)45%-50%，僅次于通州。投資客多利用信貸杠桿謀取暴利，本次新政從信貸著手，嚴(yán)厲打擊了投機(jī)，促使投機(jī)客拋盤(pán)。

　　最后，遠(yuǎn)洋地王退地傳說(shuō)開(kāi)始蔓延引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)：周邊樓市已有所反應(yīng)，二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。

　　●新政打壓不合理需求 亦莊房?jī)r(jià)堅(jiān)挺

　　另一地王出現(xiàn)在亦莊，目前該區(qū)域房?jī)r(jià)狀況如何呢？據(jù)鑫尊地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，地王拍出后的一個(gè)月內(nèi)周邊二手房?jī)r(jià)格普遍上漲4000-7000元/平方米，報(bào)價(jià)平均環(huán)比漲幅達(dá)50%-70%，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價(jià)達(dá)15000-17000元/平方米，環(huán)比上漲10%，同比上漲50%；亦莊各門(mén)店門(mén)庭若市。

　　時(shí)隔兩個(gè)月后，“亦莊目前的均價(jià)在13000-16000元，新政后，北京眾區(qū)域10%-20%降價(jià)，亦莊業(yè)主卻一直堅(jiān)挺，下降空間很小甚至沒(méi)有，如200萬(wàn)降5萬(wàn)，達(dá)不到買(mǎi)房人的預(yù)期。”鑫尊地產(chǎn)亦莊區(qū)域資深經(jīng)理對(duì)亦莊的二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀有些無(wú)奈，近兩月的成交量遲遲上不去。

　　●解析亦莊二手房?jī)r(jià)

　　“亦莊房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，主要得益于后續(xù)利好。”鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為。

　　首先，作為北京唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，亦莊不但具備了高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，更具有其他板塊無(wú)可比及的低密度、高綠化率的先天生態(tài)優(yōu)勢(shì)。

　　其次，眾多政策利好，刺激亦莊二手房高揚(yáng)。產(chǎn)業(yè)升級(jí)和CBD東擴(kuò)聚集的高端人群已逐漸形成置業(yè)需求流向亦莊，給亦莊帶來(lái)大量的剛性需求。