70城市住宅用地

　　樓面均價連跌仨月

　　《2010年4月中國70個城市土地市場交易情報》日前發(fā)布，該報告顯示，4月，全國70個城市住宅用地平均樓面地價為1793元/平方米，土地價格繼2月、3月出現(xiàn)回落后，這是連續(xù)第三個月下跌。

　　面對2009年下半年以來房價急劇攀升，土地市場“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，為了促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，中央政府密集出臺了一系列政策“組合拳”。

　　從2009年12月11日的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”，政策內(nèi)容涵蓋增加土地供應(yīng)、打擊囤地、二套房首付比例50%、完善商品房預(yù)售制度等各個環(huán)節(jié)。隨著“國十條”的出臺，政策效應(yīng)在4月得到集中體現(xiàn)。

　　該報告由中國指數(shù)研究院發(fā)布。

　　數(shù)據(jù)

　　樓面地價連續(xù)3個月下跌

　　該報告顯示，4月全國70個城市住宅用地平均樓面地價1793元/平方米。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，1月全國70個城市住宅用地平均樓面地價2666元/平方米，2月小幅回落，3月降至1858元/平方米。這表明4月城市住宅用地平均樓面地價繼2月、3月出現(xiàn)回落后，繼續(xù)回落，是連續(xù)第三個月下跌。

　　報告還顯示，20家重點監(jiān)測房地產(chǎn)企業(yè)月度新增土地儲備數(shù)量出現(xiàn)大幅度下降，新增土地儲備面積以及土地出讓金總額環(huán)比3月分別下降19.11%和32.66%，平均樓面地價下降16.76%，且4月全月一線城市20家重點監(jiān)測企業(yè)僅在上海有一塊新增土地。

　　70城市住宅用地平均樓面地價

　　1月 2666元/平方米

　　2月 2343元/平方米

　　3月 1858元/平方米

　　4月 1793元/平方米

　　北京住宅用地平均樓面地價

　　1月 13305元/平方米

　　2月 7999元/平方米

　　3月 15094元/平方米

　　4月 無成交記錄

　　分析

　　“土地暫停出讓” 影響了拿地

　　房地產(chǎn)企業(yè)爭相高價拿地的態(tài)勢已經(jīng)有所放緩，企業(yè)拿地熱情明顯降低。可以預(yù)期在企業(yè)資金來源受到限制且政策限制加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)向2、3線城市理性擴張，高價拿地現(xiàn)象將會得到遏制。

　　今年3月22日，國土資源部副部長贠小蘇在國土資源系統(tǒng)視頻會議上說，各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，不得出讓住房用地。原本安排在4月10日發(fā)布的該計劃卻一直拖到4月15日才發(fā)布。

　　受“計劃出臺之前暫停土地出讓”的政策影響，4月土地供應(yīng)有所回落，據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，4月全國70個重點城市推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)249宗，環(huán)比減少40%，同比減少7%。

　　瀚森國際管理咨詢機構(gòu)高級地產(chǎn)分析師李洪敏說，國務(wù)院出臺的“新國十條”，也產(chǎn)生了較大的連鎖反應(yīng)，開發(fā)企業(yè)拿地的心理預(yù)期受到影響。

　　預(yù)測

　　樓市出現(xiàn)拐點

　　不大可能

　　平均樓面地價連續(xù)三個月下跌，是否意味著5月份繼續(xù)下跌呢？

　　國家出臺調(diào)控措施后，青島、北京、海南都相繼出臺遏制房價過快上漲的措施。

　　瀚森國際管理咨詢高級地產(chǎn)分析師李洪敏認為，此次調(diào)控政策是近年來最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　李洪敏說： “不再像以往那樣，單一以信貸為調(diào)控主要手段，而是以提高土地出讓金的首付比例、增加住宅用地供應(yīng)、打擊囤地等多種手段進行。而且，接下來說不定還有稅收政策等方面的調(diào)控手段。”

　　李洪敏認為，此次調(diào)控，中央的決心非常大。房價是不可能像2009年那樣一路高歌猛進的，但是說樓市拐點出現(xiàn)為時尚早。此次調(diào)控措施，主要針對的就是投資、投機性購房，房價迅速下跌不大可能。

　　“此次調(diào)控是意在抑制目前全國部分城市房價的過快上漲。而且，在投資渠道沒有增加的情況下，房價短期內(nèi)未必會降。另外若新政之后房價繼續(xù)飆升，未來可能就將有更具力度的政策出臺，比如增收物業(yè)稅等。”

　　北京落點

　　4月份無成交 前仨月波動大

　　今年4月份北京沒有住宅用地成交，這主要是受“暫停土地出讓”政策的影響，以及北京改革土地出讓方式。

　　4月26日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)一宗住宅用地因報價“超限”宣告流拍。這一事件標志著傳統(tǒng)的價高者得的招拍掛方式從此開始得到改變。

　　從1-3月的住宅用地平均樓面地價的數(shù)據(jù)來看，這三個月的價格波動很大，因此，李洪敏認為平均樓面地價并不能完全說明樓面地價真正下降。

　　李洪敏解釋，平均樓面地價是個均數(shù)，不具有實際的說服力。比如，3月份北京可能出讓城八區(qū)的土地，而4月可能是城八區(qū)外，和3月同樣的數(shù)量的郊區(qū)用地，而郊區(qū)的樓面地價肯定比城八區(qū)的低，這樣就導(dǎo)致了4月的平均樓面地價降低了。

　　此外，從全國的角度來看，一線城市的土地出讓較多，二、三線城市土地出讓較多，也能影響到平均樓面地價。

　　土地供應(yīng)無實質(zhì)變化 房價不易降

　　中國指數(shù)研究院分析師何田接受法晚記者采訪時說，取消協(xié)議出讓土地之后，招拍掛的出讓方式一直是土地市場的主流。“價高者得”的規(guī)則被認為是土地價格高企的主要原因。

　　何田解釋，以北京為例，“2004-2010年(2010年1-4月)7年間，采用招標出讓方式較多的年份，地價增長率相對較慢，反之，增長較快。2009年，北京僅4宗住宅用地采用招標的方式出讓，平均樓面地價同比增長51%。

　　李洪敏則認為，雖然招標方式對樓面產(chǎn)生一些影響，可能使得房價下降，但是土地由地方政府壟斷供應(yīng)，新政策只提探索新的轉(zhuǎn)讓方式，沒提改變土地供應(yīng)主體。因此，房價大降的可能性不大。

　　從4月北京的銷售來看，無論是新盤還是二手房，前兩周每周末均出現(xiàn)一次銷售高峰，新政以后，銷售高峰消失，每天銷售持續(xù)低迷。

　　但是專家稱，樓市出現(xiàn)拐點的結(jié)論為時尚早。因為此次調(diào)控措施，主要針對的就是投資、投機性購房，房價迅速下跌不大可能，這和社科院做出的結(jié)論是相一致的。(記者 李洪鵬)