春困秋乏夏打盹，用這句話來(lái)形容目前的樓市，可謂再貼切不過(guò)。因?yàn)楸徽{(diào)控新政撞了一下腰，整個(gè)五一小長(zhǎng)假，主城商品房成交僅775套，比去年同期下降64%。

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至5月3日下午5時(shí)，整個(gè)五一期間在網(wǎng)上簽約成交的商品房，5月1日為318套，2日為192套，3日為265套，合計(jì)成交面積61461平方米，成交金額約3.6億，成交均價(jià)(建面)5857元/平方米。

　　去年五一，由于恰逢樓市見(jiàn)底后回升階段，樓市成交放量明顯，五一節(jié)當(dāng)天成交865套，2日467套，3日849套，合計(jì)成交2181套。這一比較，就有了同比下降64%的數(shù)據(jù)。

　　記者走訪了多個(gè)樓盤(pán)的售房部，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者因?qū)�后市降價(jià)預(yù)期較高，目前觀望情緒非常濃厚，“等等看再買(mǎi)”成為購(gòu)房者的普遍心態(tài)。

　　從時(shí)間看，今年五一進(jìn)入新政出臺(tái)半月后的時(shí)間之窗，市場(chǎng)反映表明新政影響已經(jīng)出現(xiàn)。部分開(kāi)發(fā)商已明顯感覺(jué)出，相當(dāng)一部分購(gòu)房者改變了馬上購(gòu)房的計(jì)劃，這其中包括首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房的群體。鑒于此，今年五一期間，有開(kāi)盤(pán)推售新房源計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商很少，大多都選擇避開(kāi)這一尷尬時(shí)段。

　　高了賣(mài)不脫 低了賺頭少

　　一手房定價(jià)有點(diǎn)惱火

　　新政出臺(tái)后，一手房銷(xiāo)售出現(xiàn)分化走勢(shì)——部分樓盤(pán)銷(xiāo)售出現(xiàn)停滯，半個(gè)月賣(mài)房不到30%；部分樓盤(pán)遭遇搶房，當(dāng)天就消化100%……

　　眼下的樓市，一手房市場(chǎng)目前還是開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。于是，在特殊的政策消化期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商們不得不面對(duì)一系列的定價(jià)難題：在市場(chǎng)預(yù)期被逆轉(zhuǎn)的市況下，新盤(pán)價(jià)格怎么確定？如果銷(xiāo)售停滯，降不降價(jià)？如果降價(jià)，遭遇老客戶退房等糾紛如何解決？這些問(wèn)題，當(dāng)下正不斷地考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的智慧。

　　銷(xiāo)售陷停滯

　　半月賣(mài)房?jī)H27%

　　“五一送禮，精選15套特惠房，優(yōu)惠200元/平方米。”新牌坊附近某公園小戶型樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)兩周后，五一期間推出了營(yíng)銷(xiāo)舉措。

　　該樓盤(pán)在房交會(huì)期間推出新房源352套，均價(jià)超過(guò)8300元/平方米。相對(duì)于8300元的均價(jià)，200元的讓利還不到2.5%，而置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，特惠房還只限于部分較大的戶型，絕大部分房源基本維持原價(jià)。由于其看房者的心理預(yù)期普遍在7500元以下，失落的購(gòu)房者在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)就發(fā)出噓聲。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)出一成多房源后，樓盤(pán)的銷(xiāo)售陷入停滯。記者昨日看到，352套房源目前只賣(mài)出96套，還剩下73%的房源待字閨中。

　　據(jù)記者了解，周?chē)�的樓盤(pán)，目前已經(jīng)飆升至9000元/平方米，不過(guò)目前大部分都面臨銷(xiāo)售停滯的困局。

　　價(jià)格成困局

　　開(kāi)發(fā)商難言降價(jià)

　　位于某條濱江路上的一家大盤(pán)，五一期間也推出了優(yōu)惠。滿足其優(yōu)惠條件者，最高折扣幅度為3.5%，但大多數(shù)購(gòu)房者只能享受到2%左右。這樣的折扣對(duì)于購(gòu)房者很難產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的誘惑。

　　絕大部分房企目前還是選擇按兵不動(dòng)。開(kāi)發(fā)商為何不愿大幅降價(jià)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，掌握一手房的開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金尚足，不會(huì)主動(dòng)降價(jià)。一手房量減價(jià)不減的情況，意味著市場(chǎng)觀望和相持的狀態(tài)基本成型。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年樓市深度調(diào)整時(shí)期，部分率先降價(jià)的開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)遇到業(yè)主退房等糾紛，這讓開(kāi)發(fā)商眼下不敢輕易降價(jià)。

　　如何定價(jià)格

　　成為開(kāi)發(fā)商藝術(shù)

　　萬(wàn)科朗潤(rùn)園五一期間推出了精裝高層新房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便基本售罄。昨日記者來(lái)到售房現(xiàn)場(chǎng)，上百人正在完善購(gòu)房手續(xù)。

　　“去年10月，萬(wàn)科推出的精裝高層，價(jià)格為6600元。”現(xiàn)場(chǎng)一位購(gòu)房者告訴記者，經(jīng)過(guò)大半年，其他樓盤(pán)漲幅驚人，但萬(wàn)科這回只賣(mài)6800元/平方米，讓購(gòu)房者有些喜出望外。

　　這樣干的不止萬(wàn)科一家。

　　中交麗景在新政出臺(tái)一周后亮相，相對(duì)周邊樓盤(pán)已經(jīng)接近7000元/平方米的價(jià)格，其開(kāi)盤(pán)均價(jià)在5600元/平方米左右，600多套房被一搶而光甚至有購(gòu)房者為搶房打架。融匯半島的洋房在同一時(shí)間開(kāi)盤(pán)，均價(jià)7500元/平方米，當(dāng)日消化達(dá)到100%。

　　賣(mài)得好的雖然風(fēng)光無(wú)限，但有的開(kāi)發(fā)商也在遺憾，后悔定價(jià)太低使得利潤(rùn)流失。

　　開(kāi)盤(pán)定高害怕滯銷(xiāo)，開(kāi)盤(pán)定低擔(dān)心損利。如何定價(jià)，已給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不小的壓力。

　　零到訪 零電話 零成交

　　二手房成交快休克

　　本報(bào)訊 與一手房相比，二手房市場(chǎng)對(duì)政策反應(yīng)則更加敏感，成交萎縮的態(tài)勢(shì)更為明顯，零來(lái)電、零來(lái)訪、零成交的休克狀態(tài)在部分中介逐漸突出。

　　“三天中，只有3日上午接到一組客戶。”松樹(shù)橋旺信二手房中介經(jīng)理李國(guó)正告訴記者，新政出臺(tái)后，他們的生意越來(lái)越難做，節(jié)日期間人氣更是跌入冰點(diǎn)。

　　李國(guó)正分析，由于銀行收緊信貸，原來(lái)可以只交三成首付款的二手房，現(xiàn)在都變成了近四成。而占二手房交易最高比例的初次置業(yè)者，首付一般都只拿得出10~12萬(wàn)，“往往就是多出來(lái)的這點(diǎn)首付款，難住了購(gòu)房者。”除此之外，購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期，也加重了二手房市場(chǎng)的觀望氣氛，“客戶就認(rèn)定房?jī)r(jià)要降，不想急著買(mǎi)。”

　　在松樹(shù)橋地區(qū)，眾多中介店里，記者看到的，都是門(mén)可羅雀和置業(yè)顧問(wèn)無(wú)所事事的情況。據(jù)了解，不少店鋪?zhàn)罱�出現(xiàn)一天內(nèi)零到訪、零電話、零成交的頻率越來(lái)越密，置業(yè)顧問(wèn)們都感受到了不小的壓力。

　　美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理繆鴻裕告訴記者，新政出臺(tái)后，他們的看房量、電話咨詢量下跌了近60%，節(jié)日期間也基本維持這一格局。而節(jié)前北京地方樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，以及節(jié)日期間存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，無(wú)疑給了部分投資客當(dāng)頭棒喝。眼下，大多數(shù)購(gòu)房者都認(rèn)為政府調(diào)控行為并未結(jié)束，這使得觀望情緒加重。

　　“這樣的格局估計(jì)還要持續(xù)兩個(gè)月以上。”繆鴻裕表示，目前賣(mài)方已開(kāi)始放貨，但要打破膠著的格局，可能要到7月份以后。

　　本組稿件由記者 陳富勇 采寫(xiě)