近日，國務院辦公廳下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱“國十一條”)。新一輪樓市調控正處“進行時”，相關部門、各地政府陸續推出配套實施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對樓市偏好一時難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調控面臨“窗口期”，房價離“理性回歸”有多遠？

　　調控發力造成樓市降溫

　　上海“網上房地產”顯示，元旦三天假期內，全市一手商品住宅累計成交僅186套。4日、5日，雖然回升至400多套，但與去年年底動輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣遇冷，元旦期間北京市二手住宅網簽套數僅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地產人士認為，近日樓市“降溫”，有天氣寒冷等因素，但根本原因還是新一輪調控政策逐漸“發力”。繼去年12月國務院常務會議決定終止營業稅優惠、提出樓市調控四條措施后，相關部門、各地政府陸續出臺具體措施。日前下發“國十一條”更是再度奏響調控強音。“國十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　新老問題交織考驗調控

　　“成交量下來，但價格并沒有下跌。”上海中原地產一家門店的負責人說，現在形勢不明朗，開發商、房主和買房者都在觀望，“很難說今年一季度以后房價是跌還是漲”。

　　上海永慶房屋副總經理陳史翎說，既要鼓勵居民合理購房需求，又要遏制房價繼續上漲，“本輪調控所承受的壓力估計超過以前”。多位業內人士擔心，房地產短期內仍將是買方市場，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉移給購房者，從而抬高房價。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價、單價“地王”。廣州成交的地塊出讓價高達255億元，由三家上市房企聯手獲得；上海拍出的地塊樓板價超過3.2萬元/平方米，被具有央企背景的地產大鱷摘下。一知名港資房企負責人說，經過2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實力已“深不可測”；提高土地出讓首付款，可能會對中小型房企搶地有所抑制，但對那些地產“大鱷”的約束力有限。

　　“銀根”方面，不少業內人士指出，在保持貨幣政策連續性和穩定性的前提下，地方政府和銀行很難對房地產貸款踩急剎車；房地產開發貸和個貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優質產品。宏觀經濟、地方政府對房地產的倚重短期內難以擺脫。據了解，來自房地產業的收入占據了許多省市2009年新增財政收入的半壁江山。

　　回歸理性需根治“頑疾”

　　根治房價過高問題，非一日、一年之功能夠實現。針對去年以來新出臺的不符合調控要求的地方性房地產政策，住房城鄉建設部明確要及時進行清理和調整，采取針對性措施，遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。有的地方領導明確表態，過高的房價、地價不僅不利于民生，對城市的可持續發展和財政收入的平穩增長也都有極大的危害，必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，要使房地產步入“穩定成熟”的狀態，需要打破多重“藩籬”：要“調理市場”，保持適度的房地產投資規模，實現住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產登記體系；健全住房市場監測制度，加大對項目開發進度、住宅供求和價格變化、投資投機行為的監測力度，完善土地供應機制。

　　專家還建議，應把為房地產“減壓”和為民生“加碼”結合，提高房地產稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。中國人民大學財政金融學院教授安體富也指出，“實施物業稅等政策將對房價的非理性上漲起到抑制作用，但要嚴格細化規定，如不要增加普通百姓的負擔，而對別墅、高級住房、閑置住房則可以實行高稅率等等。”此外，還應加強政策引導和監督，要密切關注房地產市場變化，嚴格執行有關房地產信貸政策。要著力優化信貸結構，落實有保有控的信貸政策。

　　新房成交均價同比下降8.9%

　　今年房價不太可能大幅下跌

　　今年第一周市內六區新建商品住宅共成交455套，成交面積4.83萬平方米，成交均價12653元/平方米，成交均價環比下降了8.9%。二手房共成交425套，成交面積3.34萬平方米，環比下降了59.7%；成交均價小幅上漲，達到8436元/平方米。

　　新年第一周開局有點冷

　　據中原地產(天津)投資顧問部統計，上周市內六區的新房價格比較穩定，成交量則普遍下降，但河東區受部分樓盤開盤集中備案影響，成交2.08萬平方米，環比上漲了431.9%，一躍成為全市第一。在成交價格方面，和平、河東、河北區均有所上漲，而河西、南開和紅橋區成交價格再一次下降。市內六區成交均價為12653元/平方米，環比下降8.9%。二手房市場方面，上周天津市各區成交量均出現了大幅下滑，市內六區成交面積環比下降了59.7%。中原地產(天津)投資顧問部薛秋宇預計，未來整體市場成交量會緩慢回升，價格波動不大，一二月份將成為今年的價格低谷。

　　購房者觀望開發商讓利

　　年初以來，很多樓盤都推出了各種優惠方式吸引購房者，然而購房者卻不買賬，樓市開始彌漫觀望氣氛。市中心某新盤銷售人員介紹說，預計春節前后將會開盤130余套房源，但現在認購卡只銷售了80張。據了解，該樓盤對于購買認購卡的客戶購房優惠非常大，不僅5萬元購卡費用可抵7萬元房款，還可以享受2%的總房款優惠。而老城廂某樓盤元旦期間推出的特惠房源，總房款的優惠幅度甚至達到了10%。相對于新房市場的冷清，二手房市場有過之而無不及。“去年年底每天店內都是人滿為患，而今年伊始，購房者、賣房人似乎都人間蒸發了，店內經紀人都閑了好幾天了。”

　　專家觀點

　　今年市區房價仍有上漲空間

　　新年第一周樓市的下跌走勢是否意味著今年房地產市場將會回歸理性呢？中國指數研究院天津分院總經理蔣云峰認為，影響房價漲跌的直接因素是樓市供求關系，如果今年天津市房地產市場沒有出現明顯的供大于求現象，那么今年房價大幅下跌的可能性不大。

　　蔣云峰分析，2008年全國房地產開發用地出讓面積下降，同時部分項目或停工或緩建，導致2009年全國商品住宅供不應求，而這一問題目前依然存在。2009年1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積同比下降15.4%，房屋新開工面積去年才由負增長轉為正增長。這就意味著，2010年上半年的供應依然偏緊。至于需求方面，由于調控措施不斷出臺，預計今年投資投機需求比去年將有所萎縮，而結婚、拆遷造成的剛性需求受到的影響較小，符合“改善需求”標準的二次置業者，仍會保持一定活躍度。“從目前的政策環境來看，今年商品住宅的供求關系將有所改善，但不容易出現明顯的供大于求，整體來看價格將處于理性平穩的狀態，市區房價仍有上漲空間，整體下跌空間有限。但進一步政策以及實際執行力度仍屬未知，對房價的影響也需要進一步觀察。”(城市快報記者姚華)