昨天，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部和國家稅務(wù)總局對外公布了調(diào)整后的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策。根據(jù)新的營業(yè)稅政策，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　【分析】

　　“2至5年房”影響最大

　　雖然調(diào)整幅度比較大，但新營業(yè)稅的政策細(xì)則對個人出售住宅的成本并沒市場預(yù)期的那樣大幅提高。

　　根據(jù)新營業(yè)稅政策，到底什么房子是影響最大的呢？美聯(lián)物業(yè)相關(guān)人士為記者算了一筆賬，假設(shè)王某購入一套100平方米、單價16000元/平方米、總價160萬元人民幣的公寓房，現(xiàn)以200萬賣出(詳見表格)。依照政策調(diào)整前后營業(yè)稅征收計算，可以明顯看出，在政策調(diào)整后與之前所交營業(yè)稅費比較，此次政策改動主要集中在2-5年間的房源，但根據(jù)住宅類型的不同，所交營業(yè)稅差額也不同，普通住宅在政策改動后2-5年房源比之前多2.2萬，非普通住宅則多了8.8萬，而兩個標(biāo)準(zhǔn)相比較，則非普通住宅將比普通住宅要多交納8.8萬的營業(yè)稅。

　　記者了解到，目前，上海二手房市場中，2-5年的房源超過了5成，也就是說，大部分的二手房將因為此次營業(yè)稅的調(diào)整受到影響。對此，美聯(lián)物業(yè)上海市場研究部表示，雖然調(diào)整幅度比較大，但新營業(yè)稅的政策細(xì)則對個人出售住宅的成本并沒之前市場預(yù)期的那樣大幅提高。因此，雖然會對投資產(chǎn)生抑制作用，但效果可能不大。

　　“業(yè)主可能會通過各種手段降低自身交易成本，所以單就以營業(yè)稅政策來看，未來樓市還有再被炒作的空間，由此可知，營業(yè)稅調(diào)控政策已不會是對明年樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義的‘重磅炸彈’，對投機(jī)行為的調(diào)控將依仗其他政策。”有關(guān)人士說。

　　【調(diào)查】

　　上海房源普通住宅不足三成

　　上海一手房住宅房源可售面積為484.55萬平方米，其中一手普通住宅僅為136.29萬平方米，不足三成。

　　針對新的營業(yè)稅政策，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，普通住宅交易享受稅收優(yōu)惠。“所以，現(xiàn)在政府把非普通住宅打回原形，而對普通住宅實施差額征收，證明中央對于樓市的政策和態(tài)度還是支持普通住宅交易的。”

　　然而，記者同時了解到，2005年時，上海曾經(jīng)公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)建筑面積1.75萬元/平方米以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間建筑面積1萬元/平方米以下；外環(huán)線以外建筑面積7000元/平方米以下。

　　2008年，為了鼓勵普通購房群體在樓市低迷的時候能夠積極入市，上海市房地產(chǎn)交易中心連續(xù)公布了針對“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的修正細(xì)則方案。其中，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：“單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。”

　　雖然去年標(biāo)準(zhǔn)才松綁，然而，經(jīng)過樓市一年的高燒，根據(jù)現(xiàn)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)，購房者基本上只有考慮市區(qū)內(nèi)的老公房時才有可能會享受到普通住宅的稅費優(yōu)惠政策。

　　截至昨天，上海一手房住宅房源可售面積為484.55萬平方米，其中一手普通住宅僅為136.29萬平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場存在，截至昨天，上海二手住宅掛牌682.95萬平方米，其中普通住宅僅為199.82萬平方米，也是不足三成。

　　業(yè)內(nèi)分析

　　希望普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)盡快制定

　　對于目前普通住宅“縮水”嚴(yán)重的情況，業(yè)內(nèi)人士表示，由于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不僅涉及到房管部門，同時也將牽涉到稅務(wù)等各個部門，調(diào)整不是輕易能完成的。

　　不過，由于目前市場上非普通住宅的交易量占了絕大部分，這也意味著如果普通住房標(biāo)準(zhǔn)還按照原有規(guī)定執(zhí)行或調(diào)整幅度不大的話，政府為了保障自住性購房需求的政策會使大部分購房者無法享受到。“因此，還是希望相關(guān)部門能盡快根據(jù)目前的樓市情況重新制定新的普宅標(biāo)準(zhǔn)。”業(yè)內(nèi)人士說。

　　相關(guān)鏈接

　　營業(yè)稅調(diào)整時間

　　●2005年6月1日后，針對購買不足2年出售的房屋全額征收營業(yè)稅。

　　●2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

　　●2008年底救市政策：2年內(nèi)差額收取營業(yè)稅，優(yōu)惠執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。

　　●2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議指出：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。