期待中的“金九”樓市已注定將以“平淡”收?qǐng)觯�不可逆轉(zhuǎn)的“價(jià)漲量跌”局面讓眾多期待憑借旺季再“大掘一桶金”的開(kāi)發(fā)商們“黯然神傷”。伴隨陣陣“秋涼”來(lái)襲，“銀十”前景讓人難稱(chēng)樂(lè)觀。綜合協(xié)成機(jī)構(gòu)、亞豪機(jī)構(gòu)、搜房網(wǎng)等研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京10月份預(yù)計(jì)約有49個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，在放量勢(shì)頭依舊不減的情況下，整體銷(xiāo)售價(jià)格的“漲”或“跌”，成為了10月樓市的最大看點(diǎn)。

　　●市場(chǎng)●

　　項(xiàng)目扎堆兒入市搶占最后“黃金期”

　　純新盤(pán)數(shù)量占四成以上

　　盡管即將過(guò)去的9月樓市遭遇了“滑鐵盧”，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)10月份依然還是抱有相當(dāng)信心，從預(yù)計(jì)入市銷(xiāo)售量上來(lái)看，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目延續(xù)了前兩月的集中勢(shì)頭，但其最終表現(xiàn)如何還將要接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份預(yù)計(jì)約有49個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。

　　從環(huán)線(xiàn)位置上來(lái)看，10月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目半數(shù)以上位于5環(huán)外區(qū)域，共計(jì)26個(gè)，占總開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的53%。如香悅四季、望都新地、融景城、遠(yuǎn)洋一方、興盛國(guó)際、美立方等項(xiàng)目；四至五環(huán)之間約有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，如大成郡、歐洲公館、公園1872等；三至四環(huán)間有個(gè)5項(xiàng)目計(jì)劃入市，包括永翌公館、凱德錦繡和首城國(guó)際中心三期等；二至三環(huán)間約有4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，包括天海大廈、璞瑅A區(qū)；二環(huán)內(nèi)有3個(gè)項(xiàng)目入市，包括四合上院和中信城等。

　　從區(qū)域上來(lái)看，10月京城樓市北部、南部供應(yīng)量偏低，而東部與西部區(qū)域供應(yīng)量占據(jù)下月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的主體。朝陽(yáng)區(qū)將列下月供應(yīng)量第一的位置，共有14個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市；通州區(qū)、豐臺(tái)區(qū)各6個(gè)項(xiàng)目并列第二；海淀區(qū)、順義區(qū)各有5個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)；昌平區(qū)、東城區(qū)、房山區(qū)、石景山區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市；大興區(qū)有1個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，總的看來(lái)10月份的市場(chǎng)供將大于去年同期水平，隨著市場(chǎng)整體“價(jià)漲量跌”，價(jià)格不斷走高下各項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力也不斷加大。雖然9月份市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況不甚理想，但開(kāi)發(fā)商依然希望在今年最后一季度以令人滿(mǎn)意的銷(xiāo)售數(shù)字為2009年完美“收官”，所以開(kāi)發(fā)商也會(huì)抓住包括十一長(zhǎng)假在內(nèi)的今年最后一個(gè)銷(xiāo)售旺季集中放量。

　　值得注意的是，本月首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目達(dá)20個(gè)，約占總開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的40%，這一比重也創(chuàng)下近期純新盤(pán)入市數(shù)量新高。不少純新盤(pán)的項(xiàng)目，在充分準(zhǔn)備之后也紛紛選擇在10月入市，如紅杉國(guó)際公寓、中糧·祥云、融景城等等重點(diǎn)項(xiàng)目赫然在列。

　　“一定程度上來(lái)講，10月份已進(jìn)入判斷分水嶺關(guān)鍵時(shí)期，成功與否將為年末樓市定調(diào)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為。開(kāi)發(fā)商加快推出新盤(pán)希望能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。4月份以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快攀升對(duì)于銷(xiāo)量的抑制作用在近期已開(kāi)始顯現(xiàn)，政策層面對(duì)二套房貸的緊縮更制約了部分改善性需求和投資性需求的繼續(xù)釋放，四季度的市場(chǎng)走向難以判斷，大量項(xiàng)目選擇在此時(shí)加快推出也是為了搶占今年最后的銷(xiāo)售“黃金期”，搭上旺市“末班車(chē)”。

　　●房?jī)r(jià)●

　　整體房?jī)r(jià)仍在高位徘徊

　　五環(huán)外項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所松動(dòng)

　　針對(duì)買(mǎi)房人最為關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題，綜合各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及從目前的市場(chǎng)反饋信息來(lái)看，10月樓市整體房?jī)r(jià)仍在高位徘徊。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前10月份已確定開(kāi)盤(pán)并公布價(jià)格的項(xiàng)目，其整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)17154元/平方米，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)高于9月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的16166元/平方米的整體均價(jià)。而統(tǒng)計(jì)五環(huán)外項(xiàng)目的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，10月即將開(kāi)盤(pán)的五環(huán)外項(xiàng)目整體均價(jià)為11818元/平方米，與9月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的五環(huán)外項(xiàng)目整體均價(jià)相比，下降了5.3%。

　　“即便降價(jià)，也一定是從外圍遠(yuǎn)郊項(xiàng)目先開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，10月價(jià)格總體水平處于高位，但五環(huán)外的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目卻出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的趨勢(shì)，這種高低不均的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀說(shuō)明，樓市正在進(jìn)入盤(pán)整期。一些區(qū)域位置好的項(xiàng)目、一些前期銷(xiāo)售火爆的項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商資金充足不急于推貨，價(jià)格仍然保持堅(jiān)挺，執(zhí)行高價(jià)策略。而那些地段較遠(yuǎn)、或者開(kāi)發(fā)商急于回款的項(xiàng)目則難以“死扛”，在成交量持續(xù)下滑的現(xiàn)實(shí)面前，往往率先“妥協(xié)”，及時(shí)落價(jià)以快速出貨。

　　●供應(yīng)●

　　普通住宅占據(jù)供應(yīng)主體

　　小戶(hù)型供應(yīng)量走勢(shì)平穩(wěn)

　　10月即將開(kāi)盤(pán)的49個(gè)項(xiàng)目中普通住宅項(xiàng)目共有29個(gè)，占比將近6成，多數(shù)項(xiàng)目位于四至六環(huán)之間的區(qū)域，如花澗溪、望都新地、融景城等；公寓類(lèi)項(xiàng)目15個(gè)，多位于五環(huán)以?xún)?nèi)，如歐洲公館、時(shí)代帝景、永翌公館等項(xiàng)目；別墅類(lèi)產(chǎn)品有3個(gè)，10月入市的產(chǎn)品類(lèi)型以聯(lián)排為主，如中糧·祥云國(guó)際生活區(qū)、尚東庭等。

　　“本月五環(huán)外項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型豐富，從普通住宅、別墅、公寓、商住樓及花園洋房項(xiàng)目可謂應(yīng)有盡有，像溫哥華森林、珠江拉維小鎮(zhèn)、香悅四季、中國(guó)鐵建·原香小鎮(zhèn)、海棠公社、融科·香雪蘭溪、美立方等等，都是近期市場(chǎng)關(guān)注度比較高的樓盤(pán)。”繆培丹表示。

　　市場(chǎng)變化顯示，由于過(guò)高的房?jī)r(jià)越來(lái)越超過(guò)購(gòu)房者心理預(yù)期，因此不少迫切需要置業(yè)的剛性需求也只能退而求其次，選擇位置更遠(yuǎn)或者總價(jià)較低的產(chǎn)品。在需求影響下小戶(hù)型產(chǎn)品近階段以來(lái)頗為搶手，開(kāi)發(fā)商也敏銳地把握到這一動(dòng)態(tài)，在10月份開(kāi)盤(pán)入市的產(chǎn)品中，小戶(hù)型項(xiàng)目的入市量走勢(shì)平穩(wěn)，49個(gè)項(xiàng)目中有21個(gè)項(xiàng)目推出小戶(hù)型產(chǎn)品，多為55平方米一居、76-86平方米兩居和90平方米小三居面積為主，以及90至100平方米左右的小三居，這種總價(jià)低，貸款額也相對(duì)較低的戶(hù)型產(chǎn)品，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)的選擇。本版文/邱旸