近日有一則消息讓人看不懂。各級(jí)政府打擊囤地的表態(tài)一次比一次嚴(yán)厲，但在深圳環(huán)境最好、房?jī)r(jià)最高的紅樹林地段，一塊逾9萬(wàn)平方米的土地，一荒就是5年，可謂最牛囤地。

　　讓人看不懂的還不止這一件事。深圳2月份房?jī)r(jià)比去年同期漲了1.2倍，關(guān)內(nèi)新房均價(jià)令人吃驚地逼近了4萬(wàn)元/平方米。深圳樓市的種種怪現(xiàn)象，讓持幣觀望的消費(fèi)者感到迷茫：調(diào)控是否會(huì)變成“空調(diào)”。

　　最牛囤地在黃金地段

　　最牛囤地為聯(lián)泰紅樹灣，記者實(shí)地探訪，覺得真的很牛。

　　說(shuō)它牛，牛在黃金地段這么大一塊地，一荒就是5年。

　　“有湖、有海、有生態(tài)旅游景區(qū)、有公園、有大型購(gòu)物中心，未來(lái)有地鐵，又位于城市核心，交通便利。拿出來(lái)拍賣，立馬是深圳地王。”在業(yè)內(nèi)人士眼中，這里是公認(rèn)的寶地。

　　地塊四周有圍墻，“聯(lián)泰地產(chǎn)”“細(xì)細(xì)研磨中”等字樣格外引人注目。記者花了20多分鐘，繞著地塊轉(zhuǎn)了一圈。南面有一扇銹跡斑斑的鐵門，一條水泥路從門口通向地塊中央，再往前是黃土路，雜草叢生，廢棄的木材、石塊、膠管散落一地。在墻角，堆積的一些建材已被風(fēng)雨侵蝕。西南面的市政道路，成了駕校的練習(xí)和考試場(chǎng)所。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，該地塊是當(dāng)年聯(lián)泰修建濱海大道時(shí)拿的地，本來(lái)是別墅用地，后來(lái)政府要調(diào)整規(guī)劃，就耽擱下來(lái)了。

　　說(shuō)它牛，還牛在囤地5年，身價(jià)暴漲。

　　該地塊附近有深圳兩個(gè)標(biāo)桿性的豪宅項(xiàng)目：紅樹西岸和中信紅樹灣。2005年，中信紅樹灣的價(jià)格不足1萬(wàn)元/平方米，目前已接近5萬(wàn)元/平方米，5年漲了5倍。

　　周邊豪宅一座座拔地而起，唯獨(dú)聯(lián)泰紅樹灣一直在“細(xì)細(xì)研磨中”。網(wǎng)上資料顯示，從2007年8月起，開盤消息至少發(fā)布了十幾次，但“研磨”到現(xiàn)在都沒有“磨”出來(lái)。還要“研磨”多久？沒有答案。

　　老樓房變成“搶手貨”

　　“城市更新仿佛一夜間就發(fā)生了，住了20年的老房子，房?jī)r(jià)一夜間就暴漲，像做夢(mèng)一樣。”網(wǎng)友“捉摸不定”的帖子里透著高興勁。

　　《深圳市城市更新辦法》去年底實(shí)施。3月5日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布今年首批啟動(dòng)的89個(gè)城市更新項(xiàng)目，原本就不平靜的深圳樓市更加浮躁。

　　房子被納入深圳城市更新項(xiàng)目，日后拆遷勢(shì)在必行。

　　南山區(qū)的南苑新村去年8月的報(bào)價(jià)在8000-10000元/平方米，年底1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在每平方米1.8萬(wàn)元。“捉摸不定”稱，不斷有中介公司來(lái)問(wèn)要不要賣房，中介門前貼出的樓盤報(bào)價(jià)幾乎每隔幾天就漲次價(jià)，每平方米都以千元的幅度上漲。怎么都沒有想到，這些20年以上房齡的老樓，突然間就變成了“搶手貨”。

　　老樓房暴漲，投資客難脫干系。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人王海斌稱，投資客消息靈通，市場(chǎng)嗅覺極其敏感，他們積極尋找等著拆遷的房子，想從中獲取最大利益。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁提醒，從國(guó)際城市發(fā)展史看，城市更新改造項(xiàng)目都面臨“被上漲”的現(xiàn)象，而且速度都很快。但房?jī)r(jià)暴漲速度過(guò)快，也會(huì)讓未來(lái)城市改造背上包袱，更有可能影響城市更新的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　“接最后一棒的人肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的。”宋丁強(qiáng)調(diào)說(shuō)，盡管市場(chǎng)預(yù)期看好這些舊房改造升級(jí)帶來(lái)的自然升值，但項(xiàng)目建成后，投資客的收益空間不一定如想象中的那么高。綜合各種因素，不排除跌破購(gòu)買價(jià)的可能，購(gòu)買者應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　深圳房?jī)r(jià)5年超香港？

　　1-2月深圳新房?jī)r(jià)格刷新了歷史新高，關(guān)內(nèi)新房均價(jià)更是令人吃驚地逼近了4萬(wàn)元/平方米。深圳市規(guī)劃國(guó)土委日前發(fā)布的《2010年1-2月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》中，呈現(xiàn)出樓市天價(jià)，讓不少持幣觀望者大跌眼鏡。

　　《報(bào)告》披露，1-2月，深圳全市新建住宅銷售成交量創(chuàng)下“地量”，價(jià)格卻是“天價(jià)”，全市新建商品住房均價(jià)分別為23117.28元/平方米和24165.62元/平方米。關(guān)內(nèi)新建住宅更是創(chuàng)出新高，均價(jià)為39840.85元/平方米，同比上漲了185.22%。

　　深圳房?jī)r(jià)今后是升還是跌？《報(bào)告》首次沒有出現(xiàn)此前歷次《報(bào)告》中房?jī)r(jià)下跌的表述，不過(guò)深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒的看法是，今年深圳房?jī)r(jià)下跌的判斷依然不會(huì)有絲毫改變。

　　今年房?jī)r(jià)難降。深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智與王鋒觀點(diǎn)相悖。他的理由是，從去年底到今年2月份，壓抑了3個(gè)月的購(gòu)房需求終于爆發(fā)。除了政策調(diào)控預(yù)期改變外，通脹預(yù)期抬頭，房地產(chǎn)無(wú)疑會(huì)成為資金保值增值的避風(fēng)港，會(huì)帶動(dòng)樓市需求回升。

　　眾廈地產(chǎn)的林曉華更是放言，國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)開發(fā)借鑒了香港模式。具體到深圳，按目前各方面情況發(fā)展看，一方面深圳新增人口和財(cái)富積累的速度，5到10年內(nèi)都會(huì)超過(guò)香港。當(dāng)深圳城市化率超過(guò)65%時(shí)，85%的城市居民將擁有自己的固定資產(chǎn)，他們都不希望自己的物業(yè)貶值。另一方面，深圳房?jī)r(jià)基數(shù)已站上2萬(wàn)元/平方米，一些豪宅別墅的價(jià)格與香港接近，而且每年上漲5%-10%，5年后超越香港也是可能的。

　　要房?jī)r(jià)下降得動(dòng)真格

　　遏制囤地捂盤很簡(jiǎn)單，關(guān)鍵是得動(dòng)真格，這是不少專家和市民的普遍看法。

　　今年1月5日起，深圳開始為期3個(gè)多月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，是深圳市政府整治樓市的第一個(gè)實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)。

　　2個(gè)月過(guò)去，效果如何？從深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布的情況看，違規(guī)問(wèn)題一籮筐，光是整改通知書就發(fā)出107份。規(guī)劃國(guó)土委自我評(píng)價(jià)是：對(duì)市民的投訴舉報(bào)，做到事事有處理、件件有回音。

　　“房地產(chǎn)秩序整治工作令違規(guī)企業(yè)有所收斂，但實(shí)質(zhì)作用有限。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，今年深圳將推出140個(gè)新盤，但目前只有十幾個(gè)新盤拿了預(yù)售證。開發(fā)商可通過(guò)延遲拿預(yù)售證等方式，達(dá)到變相捂盤的目的。深圳市規(guī)劃國(guó)土委的監(jiān)管措施缺少細(xì)化的、可操作性的規(guī)定。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，規(guī)劃國(guó)土委檢查在售樓盤違規(guī)行為時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)感覺到“抓得很緊”，但總體感覺是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，既沒有抓出什么典型，也沒有對(duì)違規(guī)企業(yè)點(diǎn)名或處罰。

　　市民也不滿意，因?yàn)榫鸵压�布的信息看，有關(guān)部門大而化之的表述多，具體、有針對(duì)性的“干貨”少，看不到監(jiān)管部門如何處罰囤地捂盤的開發(fā)商。 (駐深圳記者 于明山)